Sempre i soliti IP. Mi meraviglio perché gli admin del sito non prendano provvedimenti verso certi comportamenti che si commentano da soli...

La mia Notaia ha stipulato un atto nell'89 facendo una visura sbagliata e non ha visto che cio' che io stavo acquistando era pignorato oggi dopo circa 20 anni sto per ricomperare quella stessa unità immobiliare che nel frattempo è andata all'asta e che io non ho potuto prendere 2 anni fa ora la riacquisto da una società al doppio del prezzo,ma che devo fare? io ci abito dentro questa casa!!!! e la notaia non ha voluto neanche rifarmi l'atto!!!la pulciara

Caro stancodellecaste, siamo perfettamente d'accordo che il sistema di notariato latino che vige in Italia non è l'unico sistema possibile (ma se non vige solo in Italia, come qualcuno continua a sostenere, ma in 21 paesi su 27 dell'Unione Europea, e se lo hanno di recente adottato i paesi dell'est Europeo e la Cina, un motivo ci sarà): certamente è ipotizzabile una totale pubblicizzazione della funzione, con un notaio pubblico dipendente, come pure il passaggio ad un sistema di common law (autentica effettuata dal public notary, soggetto privo di competenza giuridica ed incaricato della mera identificazione dei contraenti, senza alcun onere di controllo di legalità).

Il problema è però la valutazione di costi e benefici dell'uno e dell'altro sistema alternativo e la loro coerenza complessiva (l'esatto contrario di quanto sarebbe avvenuto con l'emendamento Lulli, che non introduceva un sistema di common law, ma in un sistema di civil law prevedeva facoltà di autentica in favore di soggetti non tenuti agli obblighi e non soggetti ai controlli dei notai).

Certo non posso esaminare compiutamente in questa sede le conseguenze dell'uno e dell'altro sistema (ma provi a dare un'occhiata a questo indirizzo: http://www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/Stampa/Sicurez za%20giuridica%20sviluppo%20economico.pdf).
Mi sembra però che si debba essere consapevoli che:

- la scelta di un sistema totalmente pubblicistico (che sarebbe in assoluta controtendenza rispetto ai moderni orientamenti in tema di dismissioni di compiti da parte dello stato e di alleggerimento della sua struttura, ma che in linea di principio non mi scandalizza affatto) richiederebbe costi enormi per l'assunzione di un congruo numero di notai (gli attuali 5.000, a ritenere che quali pubblici dipendenti conserverebbero l'attuale produttività), di collaboratori (quantomeno pari ai circa 30-35.000 dipendenti attuali dei notai italiani, oltre quelli che oggi per i notai sono collaboratori esterni), la dotazione di strutture informatiche all'avanguardia e costantemente rinnovate, la disponibilità di locali, ecc. ecc.: lo stato è in grado di sostenere tali costi? E' in grado di mantenere l'efficienza attuale del sistema (converrà perlomeno che il sistema attuale funziona, e funziona bene?)? E se tale efficienza non potrà essere mantenuta, imprese e cittadini potranno sopportare tempi di stipula e di effettuazione dei conseguenti adempimenti paragonabili a quelli che tutti conosciamo per il rilascio di una concessione edilizia o per l'emanazione di una sentenza (ricordi che solo sei anni e mezzo fa il legislatore ha abolito l'omologazione giudiziale per gli atti costitutivi ed i verbali di assemblea delle società di capitali, attribuendo anche in questo campo il controllo di legalità ai notai, e riducendo i tempi di iscrizione degli atti stessi nel registro delle imprese da 2-6 MESI anche, in caso di urgenza, a sole 24 ORE)?

- la scelta di un sistema che attribuisca ad un qualsiasi soggetto non qualificato la funzione di autentica e dismetta del tutto la funzione di controllo preventivo di legalità, tipica dei sistemi di common law (e che, attenzione, non è quella dell'emendamento Lulli, che avrebbe creato un ibrido incomprensibile ed inapplicabile), comporterebbe un aumento esponenziale del contenzioso in materia contrattuale immobiliare e societaria (quello dei paesi di common law è decine di volte maggiore che in Italia), la necessità di ricorrere, nella fase della contrattazione (e salvo un improbabile faidate estremo) all'opera di diversi professionisti e collaboratori (un soggetto che accerti la libertà dell'immobile da ipoteche, uno che rediga il contratto, uno che calcoli le imposte dovute, uno che curi gli adempimenti successivi) ed in sostanza un notevole, aggravio di rischi e costi.

In ogni caso, come lei ha giustamente rilevato, è un problema di rapporto costi/benefici dei diversi sistemi.

Ma - prima di porcelo - dovremmo innanzitutto conoscere quali sono i costi del nostro sistema; e mi sembra che, mentre io mi affannavo a rispondere alle varie domande che mi venivano poste, cercando di chiarire i miei punti di vista, nessuno dei sostenitori dell'eccessività dei costi della prestazione notarile abbia fin qui risposto alla mia domanda, che ho ripetuto almeno tre volte:
QUANTO COSTA UNA COMPRAVENDITA DI 100.000 EURO?
Quando mi avrà risposto che quella compravendita costa X, mentre dovrebbe costare X/3 o X/8, potrà dirmi che l'onorario del notaio è eccessivo (e magari potrà consentirmi di chiarire se e perchè eccessivo non è); non può dirmi invece, apoditticamente, che il notaio costa troppo, se non mi dice QUANTO costa.

Nè, mi scusi, mi sembra corretto l'argomentare dai redditi medi, certamente alti, paragonandoli con gli stipendi di altri funzionari dello stato, perchè quelli sono, appunto, stipendi, cioè retribuzioni di lavoratori dipendenti, e vanno paragonati con altri stipendi, e non con redditi di lavoratori autonomi, che gestiscono la loro attività con tutti i rischi relativi (mancanza di clientela, malattia, errori propri o dei collaboratori, ecc.).

Prima di concludere devo tornare su un tema dove mi pare non riusciamo ad intenderci:
- l'onorario del notaio è sottratto alla libera contrattazione: e questo è un fatto sul quale siamo d'accordo;
- questa sottrazione al libero mercato per me è un bene (magari sul perchè lo sia ci ritorno un'altra volta, perchè sono le 0.30) e per lei è un male: e qui siamo di fronte a giudizi di merito, e pertanto necessariamente opinabili ed entrambi pienamente legittimi;
- ls sottrazione al libero mercato, però, non significa che il notaio applichi la tariffa che vuole approfittando della mancanza di concorrenza, perchè il notaio applica una tariffa obbligatoria predeterminata da una autorità esterna al notariato e che anzi su questo sovrintende (Ministro della Giustizia): e questa non è una opinione, ma un fatto, un fatto importante sul quale mi sembra che però permangano equivoci, ove lei scrive che il notaio tende "fortemente a sfruttare ai fini economici la propria posizione di forza".

Magari domani (sperando di non risultare troppo nullafacente al buon Giancarlo Rossi, che pretenderebbe che i notai si astenessero dall'intervenire in discussioni la cui mission sia l'attacco agli stessi: bel concetto di democrazia e di libertà di espressione!) possiamo riparlare del concetto di liberalizzazioni in questa materia.

Buonanotte

P.S.: attendo sempre di sapere in cosa consiste l'"esagerazione" dei costi dei notai e quali sarebbero i costi ritenuti "equi".

Neanche i medici, i geometri, gli avvocati e i noti segretari comunali ciazzeccano poi tanto. Se vogliamo buttarla in vacca facciamolo alla grande.

Premesso che pur non condividendo la posizione del notaio De Falco, ammiro tantissimo la pacatezza e la lucidità delle sue risposte, nonché il tono civile con cui le espone.
Devo dire però che la discussione è stata incanalata in un modo che non condivido perché, ancora una volta, si tende a dare risposte “tecniche” (cioè giuridiche) quando il problema tecnico non è. E, soprattutto, si tende a dimostrare che con il sistema attuale non possono essere introdotte riforme o modifiche per ciò che riguarda la figura del notaio ed il suo rapporto con il cittadino quando il problema è a monte e riguarda il sistema che si ritiene giusto debba essere adottato in Italia per ciò che riguarda le funzioni notarili.
Penso sia chiaro a tutti che chi, come me, pone dubbi sull’effettiva utilità della funzione notarile non lo fa perché odia la categoria in sè, ma semplicemente perché è molto negativamente colpito dai loro costi e parallelamente dai loro redditi (che altro non sono che i costi sostenuti dalla collettività).
L’argomento in discussione non è “possiamo con il sistema attuale fare a meno del notaio?” ma “possiamo rendere meno onerosi i costi degli atti notarili, e se sì, con quali modifiche all’attuale sistema?”
Convengo che sono state presentate in modo chiaro e coerente le caratteristiche della figura notarile nel sistema attuale. Converrete però con me che il fatto che l’onorario del notaio sia sottratto alla libera contrattazione (perché così è) lo mette in una posizione estremamente privilegiata rispetto al cittadino (oserei dire unica nel suo genere per il discorso che ho fatto più volte: da un lato sono obbligato a rivolgermi a lui, dall’altro non ho “armi” per obbligarlo a mettersi in competizione sul costo con i suoi colleghi come invece avviene in altri settori, compresi i servizi intellettuali di altissimo livello). Da questo punto di vista converrete anche sul fatto che il confine tra il giusto riconoscimento economico per il servizio svolto dal notaio e lo sfruttamento a fini meramente economici della propria posizione di forza da parte dello stesso è di difficilissima definizione e di estrema labilità.
Aggiungo che il modello attualmente in vigore in Italia non è l’unico modello esistente al mondo. Ci sono altri modelli che non prevedono la figura del notaio (common law) oppure sistemi in cui il numero di notai è molto superiore (quindi con più possibilità di scelta) oppure sistemi in cui le funzioni notarili sono espletate esclusivamente da dipendenti pubblici oppure ancora sistemi in cui almeno alcune funzioni notarili sono delegate anche agli avvocati.
Le domande che pongo (non con intento polemico ma semplicemente per far capire quale è il tema in discussione in questo che è un forum di consumatori) sono:

- è congruo l’onorario mediamente richiesto dal notaio per la redazione degli atti?
- è accettabile per la collettività che il reddito MEDIO (che poi è proporzionale al costo) di quei particolari pubblici ufficiali che sono i notai sia pari al doppio del reddito del più importante magistrato d’Italia (il presidente della corte di cassazione)? È accettabile che tale reddito medio sia pari al triplo od al quadruplo di quello dei vertici di altre professioni certo non meno utili di quella notarile (alcuni esempi: Corpo Diplomatico, Capo di Stato Maggiore)? Questi redditi non sono l’indice di una anomalia nella determinazione degli onorari dei notai? (lo dico, ripeto, senza intento polemico)
- Per quale motivo all’estero gli onorari dei notai sono più bassi che in Italia? (un esempio per tutti; l’Austria, tant’è vero che grazie se non erro ad una legge regionale in Alto Adige qualcuno comincia a far fare i rogiti ad Innsbruck con risparmi superiori al 50%)
- quanto influisce in Italia la mancanza di concorrenza sulla determinazione degli onorari del notaio?
- quale è il rapporto costo / benefici per la collettività della situazione attuale?
- quale sarebbe il rapporto costo / benefici in caso di liberalizzazione parziale o totale?
- quale sarebbe il rapporto costo / benefici in caso di introduzione della figura di notaio dipendente pubblico?
- quale sarebbe il rapporto costo / benefici in caso di eliminazione della figura notarile come avviene nei sistemi di tipo americano (“common law”)?

Questi non sono temi prettamente giuridici, sono domande di fondo alle quali si dovrebbe cercare di rispondere. So per certo che non troveremo mai un accordo su questi temi perché molte di queste risposte si basano su “stime” e valutazioni che non possono che essere personali (chi di noi può con certezza assoluta dire che cosa accadrebbe di caso di liberalizzazione?)
La mia posizione è chiara, e deriva fondamentalmente dal confronto con le realtà di altre nazioni che ho buoni motivi di ritenere più efficienti ed evolute dell’Italia. E ritengo che il punto più debole di tutto il sistema di oggi sia quello che ho citato prima: “il confine tra il giusto riconoscimento economico per il servizio svolto dal notaio e lo sfruttamento a fini meramente economici della propria posizione di forza da parte dello stesso”.
Lo dico, ripeto, senza polemica, ma ho motivo di ritenere che nel determinare il proprio onorario il notaio tenda fortemente a sfruttare ai fini economici la propria posizione di forza (il cittadino è obbligato ad andare da lui). Lo dimostrano a mio avviso i redditi medi (di gran lunga i più alti d’Italia) e lo dimostra il confronto con i notai stranieri. Ed è per questo che continuo ad essere convinto che la migliore riforma sia la liberalizzazione, e francamente non siete riusciti a convincermi del contrario. Dico tutte queste cose in modo oggettivo, semplicemente per far capire quale è il tema in discussione. Il tema, ripeto, è quello dei costi, e vorrei che notai disposti al civile confronto come De Falco lo capissero. Perché se i costi fossero recepiti dai cittadini come congrui ed equi probabilmente nessuno si lamenterebbe. Ma ad alcuni (come me) tali costi paiono esagerati, e frutto di un rapporto tra notaio e cittadino molto "particolare" in termini di neegoziabilità dell'onorario.
E' da questo aspetto che prende vita il movimento favorevole alla liberalizzazione, ed è importante che questo sia recepito in questa discussione.
Saluti

Ha ragione Rossi Giancarlo,sono anch'io, come lui, un frustrato impiegato notarile,quindi:
1)Abolizione dei Notai;
2)Abolizione dei Tribunali;
3)Abolizione dei Catasti;
4)Abolizione delle Conservatorie;
5)Abolizione dei forum (per fare dispetto ai notai);
6)Sugli Avvocati...ci devo pensare.

No ragazzi!!! Ancora di più!!! Aboliamo anche il governo, le istituzioni e qualsiasi altro ente, organismo et similia di questa Italia piena di lacci e lacciuoli.
Lasciamo solamente CGIL, CISL, UIL e Confindustria. Ed ovviamente Giavazzi.
Ah dimenticavo, anche le forze dell'ordine sono da sciogliere. Anche io se mi ci metto mi imparo ad usare una pistola ed il manganello ;)
Povera Italia.

QELLA DEI POLITICI?

La vuota retorica del messaggio di G. Rossi credo che sia palese a tutti noi. Specie l'ultima frase è un capolavoro e voglio ricopiarla per deliziarci ancora con cotanta arguzia.
"Loro....nel frattempo....si dielttano nei forum."
Enjoy!

Integro quanto scritto poc'anzi con altra massima del Consiglio di Stato (organo di II° grado della giustizia amministrativa) si senso ancor più negatoria dei poteri di autentica della sottoscrizione da parte dei segretari comunali:


<
La clausola di un bando di gara, che prescrive che il mandato collettivo conferito all'impresa capogruppo dalle imprese associate, sia conferito con "scrittura autenticata", deve intendersi nel senso che le sottoscrizioni del mandato siano autenticati da notaio, e non anche da un segretario comunale o altro dei soggetti abilitati dall'articolo 20 della Legge 4 gennaio 1968, n. 15 ad autenticare lefirme sulle istanze da produrre agli organi della P.A. >>

Esecito la professione di avvocato e mi dispiaccio quando vedo singole sentenze di merito citate a casaccio per cercare di dimostrare damblè un'unanime e consolidata giurisprudenza.

Ho letto la massima invocata dal signor Sottufficiale e, poichè mi suonava strana, mi sono permesso una breve ricerca.
Non mi risulta sia una posizione condivisa e pare abbia quindi ragione il Notaio Di Falco: vi sono infatti opinioni difformi sul tema.

Per confortare quanto dico di adeguato riscontro, riporto di seguito una massima della Suprema Corte successiva e di segno opposto.

Cass. civ., sez. II 03-04-1998, n. 3426 - Pres. Patierno A - Rel. Mazziotti Di Celso L - P.M. Sepe EA (Parz. Diff.) - Gola c. Massoni

<>

Confido di aver dato un utile apporto.

Ma se i notai hanno così tanto da barcamenarsi fra nuove direttive legislative e nuove procedure, che ci stanno a fare nel forum a difendere continuamente le loro azioni?.
Mi chiedo, visto che questo forum è diventato ormai logorroico, che necessità c'è di tornare su argomenti ormai triti e ritriti!.

Gli avvocato sbaglieranno anche nelle trascrizioni, pignoreranno anche immobili che non sono più dei soggetti interessati, ma questo dipende spesso anche nella non attualità catastale. E' risaputo che il catasto non proba la proprietà ma anche i pubblici registri immobiliari ormai fanno un pò acqua da tutte le parti.
Ho si fanno dei controlli incrociati fra persona fisica, immobile attuale, immobile precedente e omonimi annessi e connessi, oppure ciò che sembra libero da vincoli in realtà è bello e vincolato.

Perchè non viene fuori una statistica di note di trascrizione, iscrizione, annotamenti e quant'altro, presentati dai notai e poi rettificati nel corso del tempo.
E dire che oramai fanno quasi tutto i programmi ad hoc, però l'errore viene fuori lo stesso.

Teniamo conto anche di questo....gli avvocati non sono ancora attrezzati (almeno per quello che ne so) di software all'avanguardia o almeno altrettanto sofisticati come quelli della OA SISTEMI o quelli della SOGEI capaci di estrapolare i dati esatti ai fini di una trascrizione o iscrizione.

Dunque l'errore è più probabile ed in parte incide anche la leggerezza dei Tribunali di oggi.
Ormai le sentenze hanno bisogno di essere integrate e rettificate almeno due o tre volte dal momento che nelle decisioni spesso si sbagliano i nomi dei soggetti, le identificazioni delle parti ect. ect.

Non è che i Notai sono tutto questo gran sapere.

E quand'anche la loro macchina risultasse più oleata, non dimentichiamoci che dietro hanno dei validi, anzi validissimi, collaboratori che riescono a rendergli la vita più facile e serena.

Loro....nel frattempo....si dielttano nei forum.

Sono avvocato da 5 anni ma un anno fa ho iniziato la pratica notarile. Devo dire che tutti i pregiudizi che avevo sui notai, ben riassunti dai messaggi di privato sottufficiale, erano falsi ed errati. Se l'emendamento Lulli fosse passato sarebbe stato un grave danno per tutti: avvocati, notai e clienti. Pertanto il mio appoggio va pienamente a tutti coloro che stanno cercando di combattere i diffusi pregiudizi sulla categoria notarile.

Per il notaio Roberto De Falco.

Non ho nessuna intenzione di palesarmi per le seguenti ragioni:
1) perché quella che "combattiamo" non è una guerra privata tra me e lei;
2) perché in questa sede bisogna confrontare la validità delle diverse opinioni senza tener conto della persona che le sostiene;
3) perché, come ho detto in un precedente intervento, nei forum l'anonimato è la regola;
4) perché, come logica conseguenza del punto 3), se si possono celare dietro l'anonimato Alex e Gourry, la stessa facoltà deve essere riconosciuta agli altri.
Ritengo, anzi, che far riferimento alla propria persona può influenzare negativamene la discussione spostandola su fatti personali spesso fuorvianti.
Riconosco di avere sbagliato anch'io, a questo proposito, dicendo che sono avvocato, che sono stato preside, etc.
Queste indicazioni, infatti, nulla tolgono e nulla aggiungono alla bontà (o alla debolezza) della tesi che sostengo.
Però, se proprio ci tiene a sapere chi sono, non disperi.
Alex ha promesso di sporgere querela nei miei confronti; se ha la pazienza di aspettare che il predetto, o qualche P.M., concluda le sue indagini ......

a) NATURA GIURIDICA DELL'AUTENTICA. Le trascrivo la sentenza T.A.R. Puglia Lecce, sez. II, 7 aprile 1997, n. 242: "Le autenticazioni della sottoscrizione di una dichiarazione ad opera del notaio o del Segretario comunale costituiscono entrambe atti pubblici, fidefacienti fino a querela di falso ai sensi dell'art. 2700 c.c., in quanto formate con le stesse modalità e producenti gli stessi effetti di cui agli art. 20 e 26 l. 4 gennaio 1968 n. 15".
Mi pare che ci sia poco da discutere.
b) LE ISPEZIONI IPOTECARIE.
Se le ispezioni le fanno i cosiddetti "visuristi", dei quali si servono ordinariamente i notai, pensa che avvocati e segretari comunali non possano avvalersi della loro opera allo stesso modo?
Secondo lei c'è una "percentuale rilevante pignoramenti effettuati su particelle soppresse da alcuni anni, o indicate senza individuazione di dati essenziali, o su immobili che il debitore ha venduto da anni"?
Vuol dire che gli avvocati devono passare negli studi notarili prima di procedere ad un pignoramento immobiliare?
Se l'avvocato sbaglia ne renderà conto al cliente; la misura percentuale degli errori (più alta per gli avvocati, molto più bassa per i notai) non ha alcun significato.
Se l'errore è possibile (ed è certamente possibile) l'unica conseguenza che se ne può trarre e che nessuno è in grado di garantire con assoluta certezza l'assenza di errori.
Si tratta della applicazione più ovvia dei principi della logica aristotelica.
Mi dispiace deluderla, ma non è stato convincente.

Sto seguendo da giorni il dibattito,diventato un pò noioso,però non ne posso più di leggere le sciocchezze che scrive privato sottufficiale.
Secondo lui il lavoro di un notaio consiste nel fare le visure e poi fare un'autentica di firma sul contratto.
Non ha capito niente, sarebbe come dire che per fare un decreto ingiuntivo o una causa in tribunale ci possiamo rivolgere alle segretarie degli avvocati,tanto sono loro a scrivere gli atti,perché pagare il professionista?
Dimostra di non comprendere il valore aggiunto della professionalità,e per questo dubito che sia veramente un avvocato,credo che sia un pluriconcorrente fallito del concorso notarile.
Io sono un impiegato dell'Agenzia del territorio e tutti i giorni passano per le mie mani gli atti di notai ed avvocati per la trascrizione, ebbene sarebbe opportuno che gli avvocati imparassero innanzitutto a fare gli avvocati, infatti sistematicamente sono sbagliate le note di trascrizione,non solo, ma sistematicamente vengono pignorati beni che il debitore aveva venduto,anche da anni, ed infatti è costante la processione di cittadini che vengono in ufficio a chiedere conto della formalità che interessa la loro abitazione iscritta da un avvocato che non ha la minima idea di come funzionano i registri immobiliari. Non voglio parlare degli atti trascritti dai comuni,dovrei ripetere quanto detto per gli avvocati.
Tutti questi soggetti non hanno idea di cosa sia un CDU, un CEE, un PDR, adempimenti,si badi bene, che condizionano la validità di un atto, non sanno cosa sia un atto assoggettato ad iva,a registro, ad iva per opzione,non conoscono le centinaia di differenziazioni di tassazioni,le agevolazioni,le cause di decadenza dalle stesse, le differenze,fiscali,procedurali e tecniche,tra l'acquisto di un bene da un imprenditore e da un privato,ecc.ecc.ecc..
Per non parlare della funzione pubblica che hanno i notai, di cui si è già parlato tanto, per cui chi non capisce o non ci arriva o non vuole capire.
Praticante notaio,lavoratore.

Piena solidarietà ed appoggio al Notaio De Falco.

Per Susy:

Mi fa piacere il suo apprezzamento e la ringrazio: vuol dire che non ho sprecato il mio tempo.
Saluti

In risposta al messaggio odierno di Privato Sottufficiale (cui ancora una volta rivolgo l'invito a palesarsi con nome e cognome, anche perchè mi sento ridicolo a rivolgermi ad un altro professionista con questo appellativo).

SULLA TARIFFA: parlando di tariffa approvata con D.M. non volevo certo sostenere che non ne potrebbe essere introdotta la derogabilità (salva ogni valutazione del merito di tale derogabilità: per intenderci, non ho apprezzato l'abolizione dell'obbligatorietà dei minimi tariffari per nessuna categoria professionale; vieppiù non l'ho apprezzata per gli avvocati, la cui attività ha rilievo costituzionale; vieppiù non l'apprezzerei per i notai, che esplicano una pubblica funzione), ma solo rispondere a chi aveva parlato di applicazione "unilaterale" della tariffa da parte dei notai, e smentire pertanto (come credo di aver fatto con efficacia) che i notai determinino da soli la tariffa applicabile alle loro prestazioni professionali.

SULLA NATURA GIURIDICA DELL'AUTENTICA E LA DIFFERENTE RILEVANZA PENALE DEL FALSO: non ho inteso "rifugiarmi" nel discorso delle attività propedeutiche (e, aggiungerei, successive), ma solo evidenziare che quella della mera identificazione del sottoscrittore è una frazione, importante ma non preponderante, del procedimento che porta alla giuridica rilevanza di un atto di compravendita: non possiamo ridurre il tutto al potere di autentica (e su questo credo sufficiente rinviare a quanto già scritto, senza inutili ripetizioni).
E comunque - se proprio le sembra decisivo questo profilo - le posso dire che una autentica fatta da un notaio ha valore di atto pubblico, per cui il notaio che attesti falsamente che una sottoscrizione è stata apposta in sua presenza risponde con le gravi sanzioni previste dall'art. 479 c.p. (falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale in atti pubblici: v. Cass. 20 giugno / 8 ottobre 1979, n. 8203), mentre l'autentica al mandato da parte dell'avvocato (che non è un pubblico ufficiale) è una mera certificazione da parte di esercente una professione forense, punita con le ben più blande sanzioni dell'art. 481 c.p. (v. da ultimo Cass. 28 aprile / 14 giugno 2005, n. 22496). Sull'autentica da parte di funzionari amministrativi mi pare che ci siano opinioni difformi, ma che sia prevalente quella che si tratti di certificazione amministrativa, punita, in caso di falsità, ai sensi dell'art. 480 c.p..

LE ISPEZIONI IPOTECARIE: le sanno fare solo i notai? Certamente no, in genere le sanno fare anche i cd. visuristi (persone che se ne occupano per mestiere), ma non tutti (non c'è alcun controllo di qualità su chi decide di fare il visurista e su come lo fa), ed anche qualche avvocato (ma non la maggior parte, altrimenti non si spiegherebbe come mai - in fase di redazione della certificazione sostitutiva per le procedure esecutive - riscontriamo in percentuale rilevante pignoramenti effettuati su particelle soppresse da alcuni anni, o indicate senza individuazione di dati essenziali, o su immobili che il debitore ha venduto da anni).
Lei chiede: "Se io e lei chiediamo alla Conservatoria dei RR.II. una visura (iscrizioni e trascrizioni a favore e contro), l'ufficio ci consegna documenti che hanno un diverso grado di attendibilità?"
La domanda (provenendo da un avvocato) è ovviamente suggestiva, perchè non può che avere risposta negativa (avevo già notato il suo gusto per le domande retoriche), ma, permetta, è mal posta, in quanto è vero che ad uguaglianza di richiesta alla Conservatoria si avrà uguaglianza di risposta, ma:
a) bisogna prima vedere SE io e lei faccaiamo la stessa richiesta;
b) bisogna poi leggere la risposta ed intepretarla, per effettuare eventualmente ulteriore richieste.
E tenga altresì conto che se - per il periodo informatizzato - la Conservatoria consegna, all'esito della richiesta di visura su un nominativo, un elenco sintetico di formalità (ovviamente da sviluppare analiticamente), per il periodo anteriore alla informatizzazione la consegna ha ad oggetto un librone contenete un elenco di soggetti con le relative formalità, e non un "documento".

Mi faccia sapere se sono stato convincente (perchè ci spero sempre).
Saluti

Notaio De Falco la ringrazio per le spiegazioni. Ho ricevuto conferma che ci stanno fregando tutti come hanno fatto per le auto. Anche io preferisco pagare qualcosina di più, anche se da quello che ho letto comunque voi notai costate meno, ma essere sicuro che la casa sia mia e che nessuno mi scocci.
Grazie ancora.

Per il Notaio De Falco.

Grazie per la lucida spiegazione. Finalmente ho capito qualcosa della vicenda.

Come cittadina digiuna di preprazione professionale preferisco pagare quelcuno che mi da garanzie di aver verificato la mia poszione piuttosto che cercare il prezzo più basso avanti tutto.

ANCHE IN QUESTA DISCUSSIONE SI VERIFICA CIO' CHE GIA' ACCADE NELLE ALTRE.


- I soggetti intervenuti sono SEMPRE gli stessi

- Quanto contestato ai Notai SEMPRE lo stesso

- Le risposte + o - SEMPRE le medesime


A QUESTO PUNTO il dubbio sortomi in merito alla totale assenza di volontà di mettere in discussione le proprie idee a fronte di una più ampia ed obbiettiva conoscenza del Notariato italiano, lascia definitivamente il posto alla certezza.


Persone quali SOTTUFFICIALE e STANCO DELLE CASTE, non recedono di un millimetro, e mai lo faranno, rispetto alla propria posizione ANTInotariato,

poichè:

- il primo vede nell'eventuale liberalizzazione effeti fortemente positivi x la prorpia professione (autentica scritture private, ma soprattutto aumento esponenziale del contenzioso)

- il secondo, per assoluta mancanza di conoscenza ed affidamento su dicerie popolari, pensa sia possibile applicare logiche di mercato al settore Notarile....MI SEMBRA SI VOGLIA DETTAR LEGGE IN CASA ALTRUI.


Seppur ricevano ampie ed esaustive risposte, che solo su persona in malafede non sortirebbero effetto positivo alcuno, sono irremovibili.


A questo punto mi pare ovvio che la discussione si sia "impallata" su 2 posizione del tutto eterogenee....
peccato che la oggettivamente giusta sia 1, ma per alcuni, come detto, neppure non vale neppure la regola di San Tommaso.

Per il notaio Roberto De Falco.

Anche la tariffa degli avvocati è fissata da un D.M., ma questo non ha impedito al Governo di introdurre la previsione della derogabilità del minimo.
Per i notai, invece, tutto deve rimanere fermo ed immutabile.

Le avevo chiesto di indicarmi la differenza GIURIDICA tra una autentica di firma fatta da un notaio e quella fatta da un avvocato, un segretario comunale o un preside.
Lei si è rifugiato nel discorso delle attività propedeutiche.
Insisto nel chiedere ancora.
Le conseguenze penali per un falso concernente l'autentica di firma sono diverse?
Le attività di ispezione nei registri immobiliari le sanno fare solo i notai?
Se io e lei chiediamo alla Conservatoria dei RR.II. una visura (iscrizioni e trascrizioni a favore e contro), l'ufficio ci consegna documenti che hanno un diverso grado di attendibilità?

Caro stancodellecaste, non è mia abitudine prendere in giro chicchessia, e tantomeno persone che nemmeno conosco personalmente; e del resto in questa discussione ho speso il mio nome, cognome e professione, cosa che gradirei facessero anche i miei interlocutori, oltre che non tirarmi in ballo in discussioni diverse da quella cui sto partecipando, così impedendomi di replicare (mi riferisco al suo odierno intervento nella discussione "La lobby dei Notai", che ho letto per caso poco fa).
Venendo al punto dei COSTI del Notaio, sono costretto a precisare innanzitutto di non aver fatto riferimento a suoi scritti quando parlavo di cifre sballate, ma (riveda il mio messaggio del 30 giugno) al messaggio introduttivo, scritto da tal Gigi (a meno che non siate la stessa persona: è anche per questo che mi sembrava opportuno che, parlando tra persone maggiorenni e vaccinate, e non di argomenti proibiti, ci si presentasse con nome e cognome), nel quale si parla di 4-5000 di parcella per un atto fotocopia da euro 100.000.
A prescindere dal fatto che non esistono atti fotocopia, ma pressocchè ogni atto richiede una sua istruttoria ed un suo studio particolare (e per verificarlo potrebbe chiedere ad un notaio amico di frequentare per una settimana il suo studio), confermo che quelle cifre sono assolutamente sballate (ma non nego che mi farebbe piacere se fossero esatte) e rinnovo l'invito del mio precedente messaggio, rimasto inascoltato, di chiarirmi se conosce il costo (parlo ovviamente di onorario, non di imposte e spese) di una compravendita immobiliare del valore di € 200.000 (o di € 100.000, come da messaggio introduttivo), e, in ogni caso, quale sarebbe il costo che riterrebbe giusto.
Quanto alla determinazione della tariffa, non ho scritto che il Notaio applica la tariffa nell'interesse del cittadino, ma che la Tariffa è fissata, non dal notaio, ma da un decreto del Ministro della Giustizia (e l'ultimo, tuttora vigente, è il D.M. 27 novembre 2001, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 292 del 17 dicembre 2001, in vigore dal primo gennaio 2002), nell'interesse del cittadino; il che è profondamente diverso e dimostra l'erroneità del concetto per cui il notaio "applica in modo unilaterale le tariffe", che sono invece determinate dalla legge.
Quanto alla eventuale concorrenza con gli avvocati, credo sia bene chiarirsi. A prescindere dal fatto che se gli avvocati sono autorizzati a fare il mio lavoro io voglio essere autorizzato a fare il loro, la concorrenza può porsi tra soggetti che svolgono attività analoghe, ovvero che assicurano ai propri clienti (committenti, utenti, consumatori, legga il termine come preferisce) identiche utilità.
Ho spiegato nel mio messaggio di ieri in risposta ai chiarimenti dell'avvocato Privato Sottufficiale che il Notaio non si limita ad autenticare gli atti di compravendita ma, anche quando non riceve un atto pubblico, ma appunto autentica una scrittura privata, svolge una lunga serie di attività preparatorie ed esecutive che qui non ripeto (ma per le quali rinvio al messaggio di cui sopra).
Nulla di tutto questo era invece previsto nel famoso emendamento Lulli-Bersani che ha dato il via a questa discussione: era previsto solo che gli avvocati autenticassero la scrittura, senza che nulla si dicesse in merito al controllo di conformità della stessa all'intento delle parti ed alle norme di legge, mentre tutti i controlli preparatori erano affidati alle parti (???) e nulla si diceva degli adempimenti fiscali e pubblicitari (registrazione, trascrizione, voltura catastale).
Le pare ipotizzabile una concorrenza sul piano tariffario tra chi per legge è obbligato a svolgere tutte queste attività (e la rimando ancora al mio messaggio di ieri) e sottopone ogni due anni TUTTI i suoi atti del biennio precedente ad una rigorosa ispezione del Conservatore dell'Archivio Notarile (organo del Ministero della Giustizia) e chi si limita a certificare che una determinata firma è stata apposta in sua presenza?
Quindi se l'emendamento Lulli-Bersani è stato ritirato dal relatore non è per la pressione della inesistente lobby dei notai (ma mi spiega che potere potrebbe avere una categoria che ha in Parlamento 4 rappresentanti, e tutti dell'opposizione, a fronte di centinaia di avvocati?), ma solo per la sua totale incoerenza con il sistema (uno studente del primo anno di Giurisprudenza che avesse superato con 24 l'esame di Istituzioni di Diritto Privato lo avrebbe scritto meglio).

Questo gourry non solo è un cretinetti, scrive anche in dialetto... complimenti alla mamma! L'ha mandato alle migliori scuole!

De Falco, le cifre a me citate non sono sballate, sono cifre dimostrabilissime. Mi dica in dettaglio quale cifra a lei risulta "sballata" e confrontiamoci, vedrà che non c'è niente di "sballato" in ciò che ho scritto.
Quanto al fatto che "in realtà la tariffa notarile, proprio perchè remunerazione di una pubblica funzione, è sottratta alla libera contrattazione NELL'INTERESSE DEL CITTADINO", beh, devo chiederle di evitare di prenderci in giro...che il notaio applichi in modo unilaterale le tariffe nell'interesse del cittadino è tutto da dimostrare. Al Cittadino (che io insisto a definire anche consumatore) pare proprio che tale cifra sia stabilita nel solo ed esclusivo interesse del notaio.
Che poi "una prestazione professionale qualificata come quella notarile varrebbe molto, ma molto, di più di quanto viene riconosciuto al notaio dalla tariffa vigente", pare che i suoi colleghi d'Oltralpe la pensino in modo diverso, visto che a parità di prestazione applicano tariffe inferiori. E comunque vediamo a che livello si collocheranno tali tariffe dopo che sarà introdotta la concorrenza con gli Avvocati (come da emendamento Lulli), e poi discuteremo. Se i notai pensano che in un regime di libero mercato le loro tariffe siano destinate ad aumentare non dovrebbero opporsi alla ipotesi di parziale liberalizzazione prevista dall'emendamento Lulli. E invece pare che si siano opposti con tutte le loro forze, come risulterebbe anche dalla lettera inviata ai notai qualche settimana fa dal Presidente dell'Ordine Paolo Piccoli. Nipote, per inciso, dell'ex leader DC Flaminio Piccoli.
Saluti

Manlio, posso capire il tuo scoramento ma la tua non è una risposta alle mie critiche…non si vuole che chi roga GUADAGNI meno ma che COSTI meno…soprattutto tenendo conto che oggi la determinazione di tale costo deriva da una situazione unica nel suo genere, quella che prevede che il notaio sia al tempo stesso un pubblico ufficiale a cui il Cittadino è obbligato ad andare quando compra casa ed un libero professionista assolutamente autonomo nel determinare in regime di monopolio le tariffe da applicare al Cittadino…
IL problema c’è, ed è innegabile, sia confrontando tale costo con quello di analoghe prestazioni fornite in altri paesi europei sia confrontando tale costo con quello sostenuto dalla collettività per servizi di importanza equivalente o superiore. Non ripeto per brevità gli esempi già fatti (notai vs. Banca d’Italia, Magistrati di Cassazione, Corpo Diplomatico, e via dicendo)
Se la PA in Italia non funziona (concordo, anche se comunque ci sono degli esempi che ci dimostrano che anche la PA può essere efficiente), beh, la si deve far funzionare, con le buone o con le cattive….Posso dirti che non possiamo comunque permetterci una PA inefficiente ed inerte, pena la certa decadenza e perdita di competitività del nostro Paese…
E comunque, se non si vuole che la funzione notarile venga svolta da dipendenti pubblici, l’alternativa c’è, ed è quella prevista dall’emendamento Lulli che è stato “affondato” per ragioni che devono essere ancora spiegate. Basta mettere in competizione i notai con gli avvocati per ben precisi adempimenti, quali quelli previsti per la compravendita di immobili con valore catastale sotto i 100.000 Euro, e vedrai che a parità di qualità della prestazione fornita i costi scenderanno..è una banale legge di mercato…ci guadagneranno i Cittadini, che pagheranno meno a parità di prestazione fornita.
Ma su questo, ancora, una risposta concreta devo ancora riceverla…nessuno mi ha ancora spiegato perché questo non è possibile, nonostante il fatto che il Presidente dell’Ordine degli Avvocati abbia già dichiarato che l’Associazione da lui rappresentata è pronta a prendersi carico di questo onere.
Saluti
P.S.: i miei migliori auguri per il tuo concorso da Segretario Comunale

Caro avvocato Privato Sottufficiale (ma non sarebbe meglio usare nomi e cognomi?), provo a rispondere alle sue domande.
Punto 3. La prima domanda è ovviamente retorica, perchè è chiaro che nulla vieta ad avvocati, geometri o altri di munirsi di adeguata copertura assicurativa per la stipula di compravendite immobiliari (sempre che riescano a trovare una compagnia assicuratrice disposta a coprire il rischio: se io decidessi di fare operazioni a cuore aperto o di progettare palazzi difficilmente troverei una compagnia disposta a coprire le mie responsabilità).
Il punto, però, non è questo, ma che:
a) il notariato la sua polizza assicurativa collettiva, con massimale più che adeguato, LA HA GIA', ed ha altresì un Fondo di Garanzia, costituito a carico dei notai, che copre i danni non coperti da assicurazione (fatti dolosi e quant'altro);
b) inoltre, e soprattutto, l'assicurazione fornisce un succedaneo dell'utilità che avrebbe dovuto garantire la prestazione professionale mancata o carente, ma non la stessa utilità, e quindi deve intervenire come extrema ratio, per cui, per quanto efficiente ed adeguata, non deve pensarsi che possa sostituire l'affidabilità intrinseca del professionista.
Pertanto SI', vedo altre difficoltà, anche perchè, al di là delle coperture assicurative, una bassa percentuale di errori non incide sull'affidabilità complessiva del sistema, una percentuale significativamente più alta farebbe venir meno l'attendibilità dei registri immobiliari (che sono alimentati dagli atti notarili) ed inciderebbe in modo signoficativo sulla certezza di tutte le contrattazioni immobiliari (un immobile non viene venduto una sola volta, ma passa di mano in mano e quindi gli errori si ripercuotono a catena), renderebbe più difficile l'accertamento dei diritti e comporterebbe, in definitiva, nel medio periodo, un aumento dei costi individuali delle transazioni (per la progressiva maggiore difficoltà delle indagini necessarie) e sociali (aumento del contenzioso, ecc.).
Punto 4. In quanto ho fin qui scritto c'è già una risposta al suo quesito, in quanto ho chiarito che affidare ad altri le compravendite immobiliari fino a 100.000 euro (perchè poi questo limite? Se l'emendamento fosse passato il limite di valore, per di più ancorato al valore catastale e non a quello venale, non avrebbe avuto alcuna giustificazione logica) lederebbe la certezza dei rapporti giuridici coinvolti.
Sulla sua ultima considerazione, poi, mi pare evidente che le autentiche a dichiarazioni negoziali "siano attività differenti, diversamente rilevanti sotto il profilo giuridico", rispetto ad autentiche di carattere meramente amministrativo.
Da sempre i dirigenti delle amministrazioni pubbliche (non solo il Preside, ma anche il Comandante di corpo militare o altri) autenticano le firme dei loro dipendenti, ma certo non per qualsiasi atto, ma solo per le istanze rivolte all'amministrazione nell'ambito del rapporto di impiego, e nessuno ha mai pensato di estendere tale potere di autentica all'esterno del campo che gli è proprio: o vogliamo far autenticare le compravendite immobiliari dal Maresciallo dei Carabinieri, Comandante di Stazione?
L'autentica negoziale è sostanzialmente diversa dall'autentica amministrtiva (che anche il notaio faceva, quando autenticava istanze ai sensi della legge 15/1968, oggi in genere non più bisognevoli di autentica), perchè il notaio (non perchè sia particolarmente bravo, zelante o impiccione, ma) per dovere impostogli dalla legge professionale (art. 28 legge notarile, come modificato solo alcuni mesi fa, con equiparazione in proposito della scrittura privata autenticata all'atto pubblico sotto il profilo degli obblighi del notaio, equiparazione peraltro già sostenuta da decenni dalla dottrina notarile), non si limita ad una mera certificazione dell'apposizione della firma in sua presenza (o addirittura della sola autenticità della stessa, e neanche dell'apposizione in presenza dell'autenticante, come per l'autentica al mandato da parte dell'avvocato), ma deve, tra l'altro:
- accertarsi, attraverso l'indagine della volontà delle parti, che il contenuto della scrittura corrisponda alla volontà negoziale delle parti e sia idoneo a perseguire l'interesse dalle stesse perseguito;
- verificare che lo stesso sia conforme a legge, nel complesso e nelle singole pattuizioni;
- accertarsi della capacità di agire dei sottoscrittori;
- verificare, trattandosi di beni immobili, la legittimazione del dante causa (sotto il profilo dei titoli di provenienza, del regime patrimoniale della famiglia, ecc.), l'esattezza dei dati catastali degli immobili e l'assenza di formalità ipotecarie pregiudizievoli;
- verificare, sia pure sotto un profilo meramente formale, la regolarità urbanistica del cespite;
- effettuare l'identificazione antiriciclaggio dei sottoscrittori;
- prestare alle parti consulenza sui profili fiscali dell'atto, in particolare per quanto concerrne la possibilità di usufruire di eventuali agevolazioni;
- liquidare le imposte indirette (e dal 2006, in alcuni casi, anche dirette) applicabili all'atto, rispondendone in proprio sia verso le parti che verso l'amministrazione finanziaria (verso quest'ultima senza nessun aggio, con l'obbligo del non riscosso per riscosso);
- procedere telematicamente alle formalità di registrazione (nella maggior parte dei casi con corresponsione dell'inposta il giorno stesso o quello successivo all'atto, e pertanto prima di aver avuto la disponibilità delle somme all'uopo ricevute, in assegni, come prescritto dalla legge, dalle parti), trascrizione e voltura catastale;
- conservare nella propria raccolta (in modo da poterne rilasciare copia a chiunque la richieda) l'originale dell'atto, fin quando continua ad esercitare le funzioni nello stesso distretto;
- ecc., ecc., ecc..
Questa volta permetta a me la domanda retorica: è la stessa attività che svolge il Preside quando autentica la firma del bidello?

Cordiali saluti a tutti

1) Le frasi le devi citare interamente altrimenti fai solo disinformazione.
2) Chiunque avesse anche MINIMAMENTE affrontato la problematica della responsabilità notarile, saprebbe che di fatto essa viene dalle Corti ravvisata con gli stessi criteri di una obbligazione di risultato.
3) STUDIA STUDIA STUDIA CHE' SEI IMPREPARATO!!!

Confesso candidamente di ignorare che cosa sia la "funzione di adeguamento".
Ti prego di spiegarmela.

Per il notaio Matteo Fasano.

Egregio notaio, le ho indicato alcune massime della Cassazione in tema di qualificazione della prestazione dei notai.
Pensavo che per laureato in Giurisprudenza non ci fossero difficoltà di comprensione o che, in caso di dubbio, lei avesse avuto il buon senso di andare a leggere la sentenza per esteso.
A questo punto mi viene da pensare che lei non sappia leggere o che, molto più probabilmente, si rifiuti di leggere.
Le trascrivo un'altra parte della stessa sentenza (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2003, n. 1288), sperando che, dopo la lettura, le diventi finalmente chiara la natura giuridica dell'obbligazione che grava sui notai.

"Nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio dell'attività di notaio, il professionista è tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell'obbligazione di mezzi e non di risultato ...".
A costo di apparire noioso le metto in maiuscolo la parte che interessa: OBBLIGAZIONE DI MEZZI E NON DI RISULTATO.
Se le risulta difficile capire, forse ha bisogno di cambiare le lenti dei suoi occhiali.

Se, dopo questo ennesimo input, però, le rimangono ancora dubbi in proposito, le consiglio sommessamente, ma convintamente, di lasciare il suo lavoro, perché non fa onore alla tanto sbandierata severità del concorso.

Il suo messaggio, peraltro, contiene una affermazione che almeno in parte chiarisce il suo assurdo punto di vista.

Lei dice: "E' ovvio che un notaio possa sbagliare, solo qualcuno in cattiva fede potrebbe desumere un'affermazione in contrario da quanto sopra scritto, ma il consumatore che ha subito il danno viene in ogni caso rimborsato dai Lloyd's di Londra, al valore aggiornato del danno(!!!), essendogli comunque assicurata la garanzia del risultato, essendo, quella del notaio un'obbligazione di risultato, e non di mezzi.
L'ho scritto in modo elementare, così non può far finta di non aver capito".

Mi dica, per favore, che sta scherzando e che oggi è il primo di aprile.
Dire che al cliente che è rimasto fregato viene, mediante il risarcimento, "assicurata la garanzia del risultato" è un assurdo giuridico.
Le faccio osservare, ma sto perdendo la speranza che mi capisca, che lei ha precisato soltanto che cosa avviene in caso di inadempimento del notaio.
Precisiamo, inoltre, che il cliente lo risarcisce lei, non i Lloyd's di Londra.
Se sostiene il contrario, vuol dire che non ha capito niente nemmeno per quanto riguarda il contratto di assicurazione.
Occorre, in ogni caso, dire che, quando ciò avviene, siamo di fronte ad un inadempimento colpevole.
Se ha dei dubbi anche sul concetto di inadempimento, le consiglio caldamente la lettura di M. Giorgianni (L'inadempimento, Giuffrè) o di rivolgersi ad Alex, che pare abbia letto qualcosa di questo autore.