Un ciao a tutti gli ex.. del freeforum!
Una piccola nota.
Se il livello del forum negli ultimi tempi era sceso, non ne giustifica la chiusura improvvisa e senza avviso.

Olly avrebbe potutto tranquillamente eliminare o censurare i post O.T. o non in linea con il liello di civiltà del forum.
Mi fa piacere comunque ritrovarci qui, anche se abbiamo perso tutto il bagaglio storico di link e interventi di un certo... spessore.
Buon proseguimento.

P.S. Se il forum di freeforun è definitivamente chiuso avvisate anche gli altri... in particolar modo l'insostituibile Mr Zen !!

Rispondo ad____ Alex1:
"Parliamo di praticamente 3 anni, infatti.....".
Nell' immobiliare 3 anni sono considerati non un lungo, non un medio, ma bensì un brevissimo periodo.Un'oscillazione del genere dovrebbe far pensare e anche parecchio(altro che mercato drogato in Germania).
Sul fatto:"Un immobile non è certo liquidabile come un'azione, non ci metto pochi secondi a venderlo."
Risposta: Non tutte le azioni sono uguali (liquidità) e quindi potrai anche venderle ma a che prezzo in caso di panic-selling?(Per ulteriori informazioni cercare Crack Wall Street 1929).
Sicuramente la crescita immobiliare sarà avvenuto con parametri differenti a seconda delle zone ma, ti assicuro che anche nei paesi più periferici difficilmente ho visto monolocali nuovi sotto i 100000€ ultimamente.
Per quanto riguarda le ultime affermazioni ne avessi azzeccata una......:

“l'evoluzione del mercato finanziario ha agevolato ormai tutte le categorie (anche extracomunitari), infatti i mutui crescno nonostante l'aumento dei tassi e l'aumento dei costi degli immobili.”

Evoluzione del mercato finanziario? I mutui crescono?(numericamente?) Hanno agevolato tutte le categorie?
Fossi in te andrei a spulciare il concetto di “negative-Equity”!!!

___X Massimo___: Antonello? chi è costui?

___X Macs______ Grande Macs se riapri il forum ti invito a mangiare!

___x Marco______ Rispondo:

1 Carissimo è da mò che se ne sono andati i cagnoni dall’immobiliare……adesso si quoteranno nei mercati finanziari e…. cacchi vostri……
2 I Tassi che salgono? Sempre megli che la deflazione……
3 Titoli del debito pubblico? No comment (non voglio esser depennato dal forum).
4 Le Borse? Andranno come vuole il Sig. Aggio!!
5 Secondo me tra qualche anno avrai la tua rivincita……

Salutini a Guidoxxxx, ilpippero, Macs, e…. la storia del turpiloquio in freeforum non mi convince,….
Che sia stata la censura?.....mah. era TROPPO COSTRUTTIVO……

Ciao Grella,
volendo continuare sul filo dei tuoi ragionamenti, ecco alcuni motivi per cui spero che il mercato immobiliare si sgonfi:
1) dopo anni di crisi economica si torna a parlare di crescita per tutte le economie europee, e in presenza di un trend stabile chi ha investito nel mattone (penso soprattutto alle banche) potrebbe essere indotta a disinvestire per liberare liquidità da destinare a investimenti alternativi;
2) i tassi stanno salendo, e visto lo storico atteggiamento antiinflazionistico della BCE potrebbero salire ancora;
3) la combinazione aumento dei tassi/bassa inflazione potrebbe rendere di nuovo appetibili i titoli del debito pubblico da cui negli ultimi anni si sono allontanati gli investitori privati;
4) le borse sono in ripresa ormai da parecchio: passata la paura, è possibile che attirino di nuovo (magari con più prudenza);
5) l'offerta di case, in termini di cubatura costruita e di unità abitative, negli ultimi anni è cresciuta spaventosamente: l'inizio di un'inversione di tendenza potrebbe forse determinare un'accelerazione della caduta dei prezzi più che proporzionale.
Per queste ragioni, oltre che per la più ovvia -non posso sottoscrivere un mutuo per acquistare casa a Roma oggi- continuo a vivere in affitto e aspetto, pagando ogni mese l'equivalente di una rata di mutuo trentennale a tasso fisso per 250000 €, sapendo che comunque con quella cifra non potrei mai comperare la casa in cui abito.

Ragazzi, se volete lo riapro io il forum sulla bolla immobiliare...

Macs

Grella, per caso conoscevi l'Antonello?

"un immobile non dovrebbe avere la volatilità di un'azione come dici tu e, allora, che mi dici di alcune variazioni di prezzo del 200-300% verificatesi tra il 2003 e il 2005?"
Parliamo di praticamente 3 anni, infatti. Un immobile non è certo liquidabile come un'azione, non ci metto pochi secondi a venderlo.
Comunque questa crescita non è stata ovunque ma solo in determinate zone, come ho già detto in precedenza; in altre zone i prezzi non sono cresciuti in queste proporzioni.

"Non sarà necessario che tutti vendano la propria abitazione per far cadere i prezzi,sarà sufficiente che cali drasticamente la domanda. Pensi veramente che ci siano code di extracomunitari pronti a comperare a questi livelli di prezzo?"
Sì, ma chi può dire se la domanda calerà e l'oifferta aumenterà? Per ora la situazione ha solo spinto avanti i prezzi e l'evoluzione del mercato finanziario ha agevolato ormai tutte le categorie (anche extracomunitari), infatti i mutui crescno nonostante l'aumento dei tassi e l'aumento dei costi degli immobili. Fino a quando è difficile dirlo, dipende anche dalle scelte politiche (edilizia agevolata, aiuti, ecc).

Bene,impostiamo il discorso immobiliare sulle motivazioni che avrebbero causato nel post-Euro(delirio) una situazione così anomala nonchè drammatica in Italia:

1 Dopo le varie crisi finanziarie e scandali vari ,causa di notevoli perdite per i risparmiatori italiani,psicologicamente il mattone è diventato una specie di ancora di salvezza.Questo perchè effettivamente dal dopoguerra in poi, a cicli alterni, ma sempre con trend al rialzo, i prezzi nonchè il numero di proprietari sono sempre saliti.C'è quindi in tutti noi una profonda convinzione che questo possa continuare non dico in eterno ma quasi(questione psicologica).
2 I tassi al minimo storico hanno influito in maniera determinante alla corsa ai mutui sbandierati in tutte le salse(60-80-100%).
3 Una forza mediatica-politica-finanziaria non indifferente e a senso unico che ha influito sulla decisione di massa autorinforzandola (non dico altro altrimenti dovrò per l'ennesima volta cercarmi un altro forum).
4 La mancanza di alternativa al mattone come investimento che, per un certo periodo di tempo, ha caratterizzato il post-2000.
Ad Alex1 rispondo: un immobile non dovrebbe avere la volatilità di un'azione come dici tu e, allora, che mi dici di alcune variazioni di prezzo del 200-300% verificatesi tra il 2003 e il 2005?
Non sarà necessario che tutti vendano la propria abitazione per far cadere i prezzi,sarà sufficiente che cali drasticamente la domanda. Pensi veramente che ci siano code di extracomunitari pronti a comperare a questi livelli di prezzo?
(GuidoXXXX ho paura che se vogliamo durare nei forum alcune parole tipo si......gio non potremo più dirle!CIAO)

Esatto Marco. E' vero che i costi sono saliti tanto, ma è anche vero che costruire una casa sperduta in mezzo ai campi o in città ha lo stesso costo, quello che fa la differenza è il valore dell'area su cui si costruisce. E questa c'entra ben poco con il costo di costruzione.

> Ciao Grella, credo che il forum sia stato
> chiuso da olly (non so se temporaneamente o > definitivamente) a causa del livello di
> turpiloquio raggiunto dagli ultimi post.

mannaggia, che peccato :-( secondo me però non è il caso di perdersi d'animo per così "poco", intendo, non fa certo piacere, però direi che nei vari forum e newsgroup si possa vedere ben di peggio...se può servire per la riapertura mi offro per la moderazione.

------------------------ Per Loppo.

Tout va très bien, Mme la Marquise!

Ma permettimi di controbattere alcune tue affermazioni.

"... stipendio medio tedesco. E' più alto di quello italiano anche perchè non pagano contributi ..."

I contributi sociali in Germania sono del 34.6%, contro il 31.8% dell'Italia.
Vedi tabella "cuneo fiscale dei principali paesi europei" allegata all'articolo.
http://www.corriere.it/Primo_Piano/Economia/2007/03_Marzo/29 /costo_lavoro_europa.shtml
Inoltre dalla tabella "livello del salario netto ..." si vede che gli stipendi netti medi sono 16000 euro contro 21000 euro, e cioé il 30% in più che avevo detto. Nota che i 21000 euro di media tedesca comprendono anche i "poveracci" dell'est.

"... L'estensione dell'area abitata è più elevata, ci sono nell'intero paese ci sono 3 milioni di palazzi e 14 milioni di villette singole o bifamiliari. Chi non ha in mente la tipica villetta Bavarese? La germania è piuttosto piatta trasporti e sopratutto carburanti non sono molto costosi. Si viaggia velocemente e le strade sono larghe larghissime. comprare a qualche decina di km dalle grandi città non è un problema ..."

Nelle tabelle che ho indicato nel precedente post sono indicati i prezzi NELLE città, alcune delle quali medie (Brema) o grandi città (Berlino).

" ... La Germania registra una quota di proprieta' abitativa (cioe' di residenti in abitazione di proprieta') attualmente al 42,6%, e quindi molto bassa rispetto alla media europea ..."

Quindi da noi il numero di potenziali acquirenti di case é molto più basso, e questo dovrebbe tenere bassi i prezzi.

"... In Germania ... Le case sono in buona parte di legno ... "

Sì ... l'avevo sentita anche io questa cosa ... pare che abbiano i tetti di paglia impastata con sterco di vacca ... ma stai scherzando, spero!

" ... Ma sopratutto, in Germania (unico caso europeo GuidoXXXX), il mercato immobiliare è drogato ..."

No comment.

"... le medie nazionali sono mitigate da un patrimonio edilizio PUBBLICO dell'ex
germania dell'est che viene completamente abbandonato, città che si svuotano e i palazzi demoliti ..."

Nelle tabelle che ho indicato nel precedente post non ci sono medie nazionali, ma medie nelle singole città. Prendi Brema, per esempio, che sta a due passi dalla Danimarca e dall'Olanda, e vedi quanto costano le case.

" ... in Germania per metà le case sono state costruite e di proprietà dello stato..."

In raltà sono di proprietà di società per azioni private (come le SIIQ che stanno istituendo da noi) che li affittano a prezzi di mercato, dovendo dare un dividendo agli azionisti (che se non sono soddisfatti possono vendere le azioni). Niente a che vedere con i nostri enti statali che gestiscono case popolari.

" ... Che confronto vuoi fare? facciamo un confronto, invece, con i paesi più simili a noi e poi stiliamo le proporzioni. A Parigi, le case costano di più che in Italia. Non so quanto guadagnino di più..."

Guadagnano un 25% in più di netto.
http://www.corriere.it/Primo_Piano/Economia/2007/03_Marzo/29 /costo_lavoro_europa.shtml
Comunque un confronto io lo farei al limite tra Parigi e Roma, non tra Parigi e l'Italia.

" ... Inghilterra, Spagna, Olanda, Belgio, Svizzera, Austria, USA, Portogallo, Grecia ... insomma scegliamone un'altra e facciamone i dovuti confronti. Ma proprio con la Germania..."

OK, scegliamo il Belgio.
http://www.immoweb.be/EN/Buy.cfm?xkeep=Y&ongletsearchactif=1 &xcarte=N
Imposta prezzi 50k-100k euro e ordina per prezzo. Se ti piace stare nella capitale imposta Bruxelles e 100k-150k euro. Come vedi c'é una certa scelta.
(E non venirmi a dire che a Catanzaro costano di meno! Questa é una delle aree più ricche del pianeta)

"... un mio giovane amico è neolaureato in una piccola facoltà, una laurea in scienze politiche poco prestigiosa. Il suo primo lavoro è dato un modello di Powerpoint, impaginare le presentazioni che gli vengono passate. Prende 1350 euro al mese. 2.700 mila vecchie lire!!! A milano una segretaria con esperienza sta intorno circa 1700/1800 euro al mese NETTI ALMENO. un operaio in fabbrica, anche se lavorano di più, circa quasi ..."

Non serve portare tanti esempi. Garda qui (tabella: livello del salario netto ...)
http://www.corriere.it/Primo_Piano/Economia/2007/03_Marzo/29 /costo_lavoro_europa.shtml
Lo stipendio medio netto di un lavoratore dipendente é di 16242 euro/anno, pari a 1250 euro netti su 13 mensilità. Con uno stipendio del genere puoi fare una rata di mutuo di 400 euro al mese, pari a 70k euro di mutuo fisso a 30 anni. Con questa cifra a Roma ci si compra un box auto (se si é in due un box auto doppio)
Se poi vai a vedere quanto guadagnano i giovani (25-32 anni), cioé quelli che nelle visioni di qualcuno dovrebbero sostenere il mercato della casa, ti viene da piangere (gli immigrati li lascio perdere per non infierire)
http://www.repubblica.it/2005/j/sezioni/scuola_e_universita/ servizi/giovanilavoro/generazlowcost/generazlowcost.html

------------------------ Per Grella.

Ciao Grella, credo che il forum sia stato chiuso da olly (non so se temporaneamente o definitivamente) a causa del livello di turpiloquio raggiunto dagli ultimi post. Se l'idea era di fare un forum tipo quello francese:
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/
direi che sembra proprio essere affondata miseramente (viva l'Italia!). Ma forse non é detta l'ultima parola.
Un saluto a tutti gli amici in ascolto.

Ciao Loppo,
a proposito del fatto che dietro la crescita dei prezzi delle case ci sia l'aumento proporzionale del prezzo delle materie prime, del costo del lavoro etc. mi permetto un dubbio, legato ad una testimonianza forse non decisiva, ma significativa sì: un mio amico era, fino a qualche tempo fa, comproprietario di una rivendita di materiale edile (a Roma lo chiameremmo "smorzo"), e a proposito di questo mi faceva osservare come il prezzo delle materie prime per l'edilizia sia salito davvero di poco, se comparato con l'aumento del prodotto finito. Quanto all'aumento della manodopera, questo ci sarà anche stato, ma certo non con dinamiche comparabili all'aumento del prezzo delle case. Se vogliamo stimare per eccesso un aumento di materie prime e manodopera anche del 60%, tutto ciò che esubera dell'avvenuto aumento dei prezzi delle case qui a Roma penso sia dovuto ad un aumento spropositato della domanda. E credo che questa plusvalenza sia andata a finire quasi del tutto nelle tasche dei costruttori edili.

Sui rischi di confronti errati.
Ciao a tutti, ciao GuidoXXXX.
E' assolutamente vero che in Germania mediamente le case costano di meno.
Ma non tanto di meno. un villino di 110mq costa in media 208mila euro in tutta
la nazione tedesca(a palermo o a catanzaro costa molto di meno).
Faccio però rispettosamente notare che è un errore madornale fare confronti
con mercati sapientemente scelti tra quelli più consoni alla tesi che si vuole
dimostrare, GuidoXXXX, in questo sei stato abilissimo.
Anche nel settore immobiliare, ma sopratutto in quello, la germania è un'altra cosa.
Troppo un'altra cosa.
Aggiungo qualche riflessione: questione stipendio medio tedesco.
E' più alto di quello italiano anche perchè non pagano contributi. Il livello di
disoccupazione della germania è però elevatissimo, ci sono questioni storico politiche
sociali MOOOOLto complesse (spiego più avanti...).
L'estensione dell'area abitata è più elevata, ci sono nell'intero paese ci sono 3 milioni
di palazzi e 14 milioni di villette singole o bifamiliari. Chi non ha in mente la tipica
villetta Bavarese? La germania è piuttosto piatta trasporti e sopratutto carburanti non sono
molto costosi. Si viaggia velocemente e le strade sono larghe larghissime.
comprare a qualche decina di km dalle grandi città non è un problema.
La Germania registra una quota di proprieta' abitativa (cioe' di residenti in abitazione
di proprieta') attualmente al 42,6%, e quindi molto bassa rispetto alla media europea.
Le case sono in buona parte di legno e si edificano in poche settimane.
Ma sopratutto, in germania (unico caso europeo GuidoXXXX), il mercato immobiliare è
drogato, e le medie nazionali sono mitigate da un patrimonio edilizio PUBBLICO dell'ex
germania dell'est che viene completamente abbandonato, città che si svuotano e i palazzi
demoliti. In questa situazione è molto difficile fare confronti. Insomma in Germania per
metà le case sono state costruite e di proprietà dello stato...
Che confronto vuoi fare?
facciamo un confronto, invece, con i paesi più simili a noi e poi stiliamo le proporzioni.
A Parigi, le case costano di più che in Italia. Non so quanto guadagnino di più...
Inghilterra, Spagna, Olanda, Belgio, Svizzera, Austria, USA, Portogallo, Grecia..
insomma scegliamone un'altra e facciamone i dovuti confronti.
Ma proprio con la Germania...
A Marco. Concordo con te che una casa non è una pizza per chi la compra.
Ma chi fa i mattoni, la calce, le piastrelle, gli infissi, chi vende e compra i terreni,
chi fa i progetti, gli operai, gli artigiani, i manovali, i trasporti, chi vende le ruspe
e le gru, gli idraulici, gli elettricisti, gli imbianchini, gli agenti immobiliari,
chi fa i mobili, chi li vende, gli architetti, i periti, i geometri etcc... questi una pizza
se la vogliono permettere tutti... insomma scherzandoci un pò su, dietro un immobile ce ne
sono di pizze...
Concordo poi sul problema sociale. Però introduco una provocazione: un mio giovane amico
è neolaureato in una piccola facoltà, una laurea in scienze politiche poco prestigiosa.
Il suo primo lavoro è dato un modello di Powerpoint, impaginare le presentazioni che gli
vengono passate. Prende 1350 euro al mese. 2.700 mila vecchie lire!!!
A milano una segretaria con esperienza sta intorno circa 1700/1800 euro al mese NETTI ALMENO.
un operaio in fabbrica, anche se lavorano di più, circa quasi.
Chi è dipendente di un'azienda da un pò di tempo è più penalizzato ma i nuovi ...
E' una provocazione, però...

A presto ed un saluto a tutti.

Ma chi le fa queste drammatiche previsioni? E soprattutto sulla base di cosa?
E' vero i prezzi sono alti, ma dipende dalla zona.
I prezzi dipendono dall'incrocio domanda/offerta, finchè ci sarà domanda (ci sono tanti extracomunitari che devono comprare, tante giovani famiglie che ancora si devono formare, tante famiglie in affitto che ancora possono comprare...) i prezzi non crolleranno.
Inoltre è difficile assistere ad un crollo repentino dei prezzi perchè gli immobili non sono un bene liquidabile in pochi secondi come un'azione di borsa, dove infatti la volatilità dei prezzi è molto maggiore e tutti, in caso di panico, si possono liberare delle proprie azioni.
Volete che in caso di crisi del settore tutti si mettano a vendere la propria abitazione? Impossibile! Il problema semmai sarà per chi ha investito troppo nell'immobiliare, non per chi ha preso la prima casa (a patto che riesca a pagarla).

La Bolla sta per scoppiare e non si salverà nessuno.....
Gli organi mediatici ufficiali sono ancora restii nel diffondere ma anche loro ormai......non possono più fingere.
Solo al Germania è pochi altri sono fuori.....USA,Spagna e Italia I più colpiti ......
(Guidoxxx ma che fine ha fatto freeforumzone bolla? CIAO).

Ciao Loppo,
forse per te non ci sarà nulla di strano nei presupposti della crescita dei prezzi delle case, ma sicuramente c'è qualcosa di strano nelle sue conseguenze. L'esempio della pizza che proponi è calzante fino ad un certo punto. Infatti penso si possa far risalire questo aumento semplicemente alla mancanza di controlli in seguito all'introduzione dell'Euro, e ad una domanda che non è mai calata. In fondo, anche se ci costa il doppio, chi di noi non può spendere ogni tanto 20 € per una pizza? E poi, volendo, si può scegliere di non mangiarla e risparmiare. Per le case il discorso è molto differente: l'aumento dei prezzi è stato determinato soprattutto dalle grandi quantità di liquido che gli investitori, delusi da Borsa e BOT, hanno fatto affluire. Condizione determinante, come detto giustamente, è stato il basso livello dei tassi di interesse, che ha incentivato la stipula di mutui. Dal punto di vista di noi compratori, però, l'effetto è stato spaventoso. Vivo anch'io a Roma, e posso confermare che l'aumento dei prezzi è stato sicuramente superiore al 100%, ed in molti casi si è avvicinato al 200%. Ora, una casa non è una pizza: non posso comprarne una purchessia, anche se il suo prezzo quadruplica; e d'altro canto difficilmente posso fare a meno di una casa per vivere. In questo fenomeno, perciò, ci sono risvolti odiosi di drenaggio di risorse alle famiglie (che hanno visto il loro potere d'acquisto ridursi drasticamente) per arricchire costruttori edilizi che, in questi ultimi anni, hanno costruito milioni di metri cubi di case fregandosene, ad esempio, delle infrastrutture di trasporto.
Io vivo in affitto, e confido che, già dal prossimo anno, la bolla (almeno nelle grandi città) inizi a sgonfiarsi. Il processo sarà lungo, ma io sono ottimista.

Loppo ha detto: "Pensate che qualcuno possa vendervi una casa degna di chiamarsi così per 150 milioni? Non capisco..."

Ti faccio capire io. Proviamo a spostarci da un paese ostaggio delle banche e degli speculatori (Italia) ad un paese serio (Germania).

Prezzi delle case in Germania (*).
Il primo link è ad una tabella per appartamenti, usati, grandezza ca. 65-80 mq, prima colonna città, seconda colonna prezzo acquisto, terza colonna affitto mensile
http://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienmarkt/staedt evergleich-wohnungen_aid_22655.html
Il secondo link riguarda invece villette indipendenti a schiera, nuove, tra 100-120 mq, anche qui solita disposizione della tabella
http://focus.msn.de/immobilien/immobiliensuche/immobilienmar kt/staedtevergleich-reihenhaeuser_aid_22708.html
Considera che in Germania guadagnano il 60% più di noi, quindi ai prezzi che vedi (per riportarti in Italia) dovresti togliere un terzo abbondante.
Come vedi, quando i prezzi non sono gonfiati da banche e speculatori vari, con 75000 euro (150 milioni di lire) le case si trovano eccome (anche in città belline come Brema o Hannover).

Ti sembra ancora tanto normale la situazione in Italia?

(*) Tratto dal gruppo di discussione:
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=739744&p age=1&pp=10

Scusatemi, a proposito dei tassi di interesse. Negli anni immediatamente a ridosso dell'euro, le banche ed i governi si sono riuniti per stabilire i parametri di ingresso nella moneta unica. Questo ha significato che i governi monetari si sono dovuti adeguare precedentemente per arrivare alla fatidica data con PARAMETRI comuni e similari. Ovviamente non è stato facile, ed anche lungo, ricordiamo tutti le UNA TANTUM, e tutta una serie di provvedimenti economci e fiscali che ci hanno dissanguato. Uno dei parametri stabiliti era il costo del denaro, che sarebbe diventato comune per tutti i paesi NELLO STESSO GIORNO. Ha ragione GuidoXXX quando dice che nel 1999 i tassi erano ai minimi storici, in vista del passaggio, ma dimentica di dire che nel 1992 erano al 18%, nel 95 al 10% e nel 98 al 5,50%. Se poi si osserva la serie dall'85 al 1993 si scopre che solo per pochi mesi sono scesi sotto l'11,50%. Livelli che non credo sarà possibile mai più raggiungere. I tassi di interesse piuttosto tenderanno a seguire un andamento tipo americano, dove, anche lì, il tasso è uguale per tutti gli stati. Certo ci abbiamo messo un paio d'anni a rendercene conto, non dovrebbe stupirci dato che a me personalmente ci sono voluti due anni per abituarmi alla nuova moneta, figuriamoci a capire l'andamento dei tassi. Però, una volta chiariti i concetti e compreso cosa realmente sia stata la portata dell'euro, assestatasi cioè la percezione degli eventi monetari (piccoli e grandi), le case sono cominciate a crescere di prezzo. Anche perchè probabilmente non ci saranno mai più tassi al 18,50%. Continuo a credere che non ci sia nulla di davvero strano.

Buonasera GuidoXXXX, mi spiace ma purtroppo non sono nè piccolo nè grande investitore. L'unica casa che ho comprato è la mia, dove ci abito. In periferia e da ristrutturare. Il mio idraulico si lamentava del fatto che una borchia di chiusura per un tubo costava 4500 lire. Adesso costa 7,50 Euro, cioè 15 mila circa di vecchie lire. E' triplicato tutto, io non so se ve ne siete accorti. Perchè le case dovrebbero essere da meno?
Continuo a non comprendere. Certo che una borchia passi da 5 a 15 mila lire non sposta l'economia, una casa che triplica si. Il pane oramai va dalle 9 alle 18 mila lire a milano. Pensate che qualcuno possa vendervi una casa degna di chiamarsi così per 150 milioni? Non capisco...

La bolla delle pizze???

Loppo,
francamente la mia impressione é che ti stai arrampicando sugli specchi per sostenere tesi preconcette.

E' tipico dei piccoli investitori affezionarsi ad un investimento che in passato ha dato soddisfazioni e vedere sfumare le opportunità di concretizzare il guadagno che, finché non si vende, rimane solo virtuale. I grossi investitori, che i conti li sanno fare, stanno uscendo silenziosamente dal gioco già da un paio d'anni (non ti aspettare di trovare queste notizie sui giornali).

Riporto, a titolo di esempio, annunci estratti da un giornale di annunci romano (portaportese), relativi alla zona Prati. A occhio direi che l'aumento 2000-2007 a Roma é stato del 150-200%.

Un elenco più ampio lo trovi su:
http://freeforumzone.leonardo.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&i dd=2

A cosa lo attribuisci questo aumento?
Ai tassi? Il tasso euribor a 6 mesi, oggi a 3.95, nel 1999 era 2.60.
O al fatto che hanno messo nel bagno una bella vasca idromassaggio da 2000 euro?

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Un esempio empirico non formalmente corretto ma solo indicativo. Per un mutuo di 200 mila euro in 20 anni con pagamento rata mensile. Piano di ammortamento di un variabile Euribor 1 mese + 1% di spread (attualmente 3.5 +1 = 4.5%)
Capitale 200.000 €
Interessi 110.056 €
Totale 310.056
Rata mensile: 1.291,90 €

Stesso capitale, durata etc. con il 7% di pread (attuale 10.5% totali)
Capitale 200.000 €
Interessi 287.148 €
Totale 487.148
Rata mensile: 2.029,78 €

Cioè circa 180.000 euro in più pari al 90% del capitale prestato ovvero il 60% (leggasi sessantapercento) in più (capitale + interessi).
Soldi che si sono spostati dalle tasche delle banche (che però hanno contratto più mutui) a quelle dei proprietari di casa, che, come già visto per la bolla internet, si sono improvvisati milioni di piccoli immobiliaristi, i quali con la liquidità ottenuta hanno comprato altre case (IL fenomeno della enorme liquidità che c'è in giro e che preoccupa i governi monetari è anche questo.. per ognuno che compra casa... ricordiamocelo, c'è uno che vende e che incassa). Il resto l'ha fatto poi la speculazione, il mercato, un certo fattore psicologico (sono anche fallite o almeno border line in pochi anni TUTTE le maggiori industrie italiane crisi FIAT, Parmalat, Cirio, Alitalia, i vari Bond etc). Si sono sovrapposti una curva NATURALE di ascesa dei prezzi delle case bloccate da anni di investimenti per TENERE le attività produttive in crisi (ci siamo dimenticati la fine degli anni 80, la crisi del commercio e della inefficiente PMI italiana, tangentopoli col blocco degli investimenti pubblici in infrastrutture per anni?), fenomeni migratori (integrazione e regolarizzazione di extracomunitari che hanno agito sulla domanda), la tassazione (ICI) e la lotta all'evasione (crescita degli affitti = propensione maggiore all'acquisto). Hanno mobilitato il mercato fenomeni oramai di costume e di stile di vita come abbandono dei centri urbani affollati e inquinati, attenzione al risparmio energetico (la termoautonomia ad es. dettata dal costo dei carburanti) che hanno favorito la tendenza a muoversi, a cambiare casa (attenzione perchè quando il diesel costava parecchio meno della benzina.. in pochi anni il parco auto italiano s'era rinnovato per metà! E questo è un fenomeno rilevante). Io aggiungerei anche un certo qual fenomeno di costume/sociale sopratutto nei maggiori centri urbani (milano in testa). E' notizia degli ultimi mesi, che per la prima volta nella storia le famiglie composte da UN solo individuo (i single insomma) hanno superato quest'anno a milano quelle formate da coppie, le separazioni ed i divorzi, cresciuti enormemente proprio in questi ultimi 10 anni. Che c'entra? Beh, da una casa diventano due, a parità di abitanti! E quando hai vaste possibilità di scelta ovviamente la tendenza a spendere cresce e con essa, purtroppo, ache i prezzi. Le persone sono più attente, fino a 20 anni fa si accontentavano di vivere anche nelle baracche in amianto.. trovatemene uno oggi!!!), si informano, capiscono e dato che hanno propensione a spendere per la casa .. magari spendono un pò di più per una casa bella (ho sgranato gli occhi quando ho letto che la dimensione media richiesta per gli immobili in ITALIA è di 105 mq circa!!!). I bagni si sono ingranditi (il famoso bagno lungo e stretto di milano... non dico che scompare, ma non se ne fanno più), le vasche idro non sono più una rarità, insomma il mercato diventa, con le dovute eccezioni, più attento ed esigente. E questo fa aumentare i prezzi. Un pò come le auto suvvia, oggi sono più piccole e parche nei consumi ma superaccessoriate e care, molto più care che in passato (in proporzione). Voi la comprereste un'auto senza aria condizionata, oggi?
Voglio dire, con una certa imprecisione, certo, senza scomodare grandi temi dell'economia e senza una cultura da far invidia alle dirigenze economiche, che, insomma, si fa presto a speculare in uno o nell'altro senso. Un pò di conti della serva, magari aiutano a capire meglio e a farsi un'idea magari non così radicale. Insomma io nel 1991 pagai 16 milioni di lire per comprare una Clio 1400 con il tettuccio elettrico e i vetri elettrici, ma senza clima e autoradio. E con 200 milioni compravi una casa bellina a milano (auto per 13 circa). Oggi per la stessa auto ci vogliono 17 mila euro, e con 250 mila euro compri una casa a milano (bellina, si, auto per 15/16). E' davvero così bolla? Si cenava in pizzeria con 10 mila lire nel '92 oggi ci vogliono 20 euro cioè 40 mila vecchie lire! E' la bolla delle pizze? Insomma, che c'è una bolla è assodato, pur condizionata non solo da fenomeni speculativi come penso, ma è davvero è così grave?

Sul discorso dei tassi siamo d'accordo, ma questo può giustificare un aumento del 50%, non certo del 150-200% (caso di Roma).

Riguardo all'opportunità dell'acquisto della prima abitazione, credo che molti malintesi nascano dal fatto che il mercato immobiliare non é affatto uniforme sul territorio nazionale.

Se uno vive e lavora in un piccolo centro dove, poniamo, un appartamento medio che nel 2000 costava 100 mila euro é salito nel 2007 fino a 150 mila, é un conto. Qui comperare può avere un senso, anche rischiando di andare incontro a un possibile piccolo deprezzamento (forse 20-30 mila euro?).

Se parliamo di una grande città come Roma dove dal 2000 al 2007 il salto é stato da 200 mila a 500 mila euro le cose cambiano parecchio. Qui secondo me non é irrealistico pensare di poter risparmiare 200 mila euro (-40%) aspettando qualche anno. Si tratta di 10 anni di un buono stipendio. La certezza non c'é, ma a questo punto é una scommessa che secondo me vale sicuramente la pena di fare.

Se poi si hanno dei soldi da investire, si tenga conto che il rendimento corrente di un banale BOT é al 3.5% annuo netto, un punto e mezzo sopra l'inflazione.

Ho seguito con attenzione tutti gli interventi, tuttavia ho notato e mi par strano che nessuno abbia considerato il fatto che l'impennata dei prezzi degli immobili è stata anche una conseguenza della diminuzione dei tassi di interesse dovuta al passaggio all'euro ed al fatto che i mutui sono indicizzati dal 2001 al valore fissato dalla bce e non dalla banca d'italia. Questo ha portato gli interessi dal 15/20% nei decenni passati fino agli attuali 3/4/5%. Cosa sarebbe successo al costo del denaro se non avessimo aderito all'euro col crack di Parmalat (tanto per citarne una)? Argentina! Ora la struttura monetaria della BCE è molto più simile a quella americana per i quali i tassi di interesse si sono sempre mantenuti piuttosto bassi. Tassi molto alti (come avevamo in Italia, instabilità politica ed economica e mancanza di concorrenza bancaria) hanno per forza sottostimato negli anni il valore degli immobili. Che sono sì cresciuti paurosamente, ma, come dire, partivano male. I mercati sono ciclici è vero. Ma attualmente la borsa è ai massimi, più alti di quelli record della bolla Internet. Cosa succederebbe al mattone se si sgonfiassero un'altra volta i mercati azionari, o anche attuassero qualche correzione? Di positivo c'è che finalmente le banche te li prestano i soldi. Che poi è il loro lavoro. Fino alla fine degli anni '90 ... era molto più difficile. Certo anche io mi aspetto una correzione, fasi rapidamente mutevoli hanno bisogno di un po di tempo per assestarsi, ma si potrebbe auspicare un incremento degli stipendi ad esempio, dato che anche questi seguono più lentamente i fenomeni speculativi. Io lavoro dal 2001. Ho cominciato con 2.000.000 di lire al mese. Ero uno ricco, ma è durata poco. MA oggi mille euro al mese sono davvero pochi e piano piano (sempre troppo piano) stanno crescendo anche quelli. Altra osservazione sui tassi (sempre da tenere conto a mio avviso). Nell'area euro sono da poco entrate nuove nazioni poco sviluppate.. credo che sarà impossibile alzare troppo i tassi altrimenti diventerà impossibile per queste attrarre investimeti e capitali di cui hanno bisogno per mantenere gli impegni monetari. Un effetto di calmieramento, insomma. Forse investire è un pò azzardato ora come ora... ma almeno la prima casa dite che non vale la pena?

NOn sono d'accordo che ci sia un calo già in atto; è vero per alcune zone (magari quelle che si sono rivalutate di più negli ultimi anni) ma non per tutte; ad esempio dove c'è un grosso richiamo di extracomunitari la domanda sull'usato rimane sostenuta e questo trascina anche il nuovo (se non altro per sostituzione).
L'investimento sulla prima casa in fondo non segue mai la speculazione, perchè tanto l'affitto è sempre a perdere e gli affitti non li regala comunque nessuno.
Attenti solo a non indebitarsi troppo, oltre la propria portata; basta un problema per magari perdere anche i propri investimenti.
Purtroppo i ragionamenti dei massimi/minimi sono tipici del "senno di poi" e sono i classici argomenti usati per vendere i fondi comuni.. solo che i massimi o i minimi li si conoscono solo a posteriori, e di previsioni è meglio no farne perchè spesso si fanno brutte figure!

L'assunto che la casa non tradisca gli italiani è basato su luoghi comuni secondo cui il prezzo delle case non scenda mai.
Tale luogo comune è assolutamente privo di fondamento in quanto pochi sanno che il settore immobiliare è soggetto a fasi cicliche di rialzo e di ribasso analogamente a quanto succede nel settore azionario.
A differenza del settore azionario però i tempi sono molto allungati, nel senso che ogni ciclo di rialzo o di ribasso dura svariati anni, mediamente 7/10 anni.
Per poter essere un buon investimento, occorre pertanto essere attenti al "timing" cioè al momento in cui investire.
Se si sceglie il momento iniziale del rialzo si ottiene il massimo rendimento in quanto si sfrutta tutta la fase del rialzo, al contrario se si sceglie la fase finale del rialzo o l'inizio del ribasso l'investimento immobiliare diventa catastrofico e si possono avere perdite sul capitale consistenti se si decide di disinvestire. Per poter recuperare il proprio capitale investito, in tal caso occorrerà aspettare la successiva fase di rialzo cioè attendere molti anni.
Molti fattori (tra cui rialzo dei tassi, aumento del numero delle case in vendita, prezzi a livelli eccessivi accessibili solo con mutui quarantennali o oltre, ecc) indicano che il mercato immobiliare ha già raggiunto il suo massimo nel 2006, ed ora sta iniziando la fase di calo; acquistare oggi una casa solo per investire significa affrontare una fase di ribasso e pertanto occorre prepararasi a tenere i nervi saldi... per non avere consistenti perdite sul capitale.

Veramente il problema non è dei costruttori (che si possono tranquillamente riciclare in altre attività come ristrutturazione, manutenzioni, ecc) ma di chi ha acquistato casa a prezzi assurdi indebitando anche i nipoti!
E' meglio non avere troppo certezze, il futuro non si prevede.

Per Giovanni Pivetta.

Ti faccio presente che questo non é il sito per la difesa dei costruttori edili, ma per la difesa dei consumatori. Capisco che con la crisi imminente molti imprenditori edili stiano andando incontro al fallimento, e mi dispiace sinceramente. Però mi pare molto più in sintonia con i fini dell'ADUC mettere in guardia i potenziali nuovi acquirenti di prime case dai rischi connessi ad un indebitamento eccessivo. Non si tratta semplicemente di fare un cattivo o un buon investimento, ma di rischiare di perdere la casa e ritrovarsi intrappolati nelle grinfie degli usurai. Sono solo rischi potenziali, siamo d'accordo, ma perché volerli ignorare o minimizzare?

Leggi "LA NUOVA VIA ALLA SCHIAVITU'" (forse é un pò troppo catastrofista, ma sono rischi che é giusto valutare)
http://www.itulip.com/forums/showthread.php?t=966

Il problema vero nel discorso bolla-nonbolla é soprattutto questo. Non si sta facendo certo una gara a chi é più bravo a prevedere il futuro o a dare i consigli di investimento migliori.

PS: Mi ha colpito molto la frase: "... Da fenomeno ciclico, smentendo se stesso e ogni previsione, il mercato immobiliare, si è evoluto in fenomeno a ciclo continuo, è nata l’industria immobiliare...". Forse ha a che fare con Charles Ponzi?
http://www.piramidedoro.it/pagine/recensioni/01.htm

PS: visto che credi tanto nel "ciclo continuo", avrei un piccolo affaruccio da sottoporti (tra un paio d'anni lo rivendi a 300 mila euro):
http://annunci-casa.eurekasa.it/vendita/Campania/Napoli/Box- Napoli-906282.html

Il termine "palesemente" è un avverbio "forte". Troppo facile usarlo scrivendo poi solo due righe.

Dubito fortemente sulla validità di tale ipotesi palesemente assurda

purtroppo non si possono avere certezze, e col senno di poi siamo tutti dei geni!

Risposta all'intervento "LA CASA NON TRADISCE GLI ITALIANI" di Giovanni Pivetta.

Che i precedenti pronostici sullo scoppio della bolla non ci abbiano azzeccato non vuol dire che la bolla non scoppierà. Anzi, se scoppierà più tardi scoppierà anche di più.

Ci sono dei fattori oggettivi che permettono oggi di fare previsioni. L'evolversi della domanda (numero di richieste di acquisto) e dell'offerta (numero di immobili in vendita) sono i primi elementi da valutare.

Oggi fonti ufficiali ci dicono che la domanda è in discesa e l'offerta in forte aumento (basta guardare il numero di inserzioni nelle riviste immobiliari di oggi rispetto a un anno fa, ci sono riviste che hanno dovuto ridurre il font per farci entrare più inserzioni).

Quindi, per la legge della domanda e offerta (e il mercato immobiliare italiano non sfugge a questa legge), i prezzi dovranno per forza scendere. Ma non subito…

Ma perché non subito ?

I prezzi non si adeguano subito perché un mercato è un sistema dinamico. Nel caso specifico del mercato immobiliare questo elemento di dinamicità è ancora più forte, quindi si ha a che fare con delle grosse inerzie (una compravendita si conclude anche dopo 6 mesi).

A parte il fatto che una flessione sui prezzi in alcune città si nota già oggi (e quello che vediamo sono i prezzi di vetrina e non di compravendita, per forza più bassi).
Ma se vogliamo vedere delle grosse differenze di prezzi è necessario aspettare qualche anno.

Quanti anni non lo so. Ma quello che importa è che oggi abbiamo dei dati oggettivi che ci assicurano di trovarci sulla “gobba” della curva dei prezzi e che dopo la gobba non può che esserci una discesa (come già fu nel periodo ‘92-‘98).

Saluti
Giovanni Mazza