Alessio, probabilmente tu hai avuto la possibilità di vendere perchè non era la tua prima casa, oppure sei andato ad abitare sotto ad un ponte.
Chi ha comprato la tua casa quasi certamente l'ha fatto per viverci, per evitare in 30 anni di pagare quella casa 3 volte con gli affitti che chi investe in immobili giustamente pretende.
Beato te che puoi speculare sugli immobili, chi ne ha solo uno non ha scelte.
E' una vita che si parla di bolla immobiliare; se ci sarà, coglierà comunque di sorpresa. Ma chi lo dice qual è il giusto prezzo? E' vero, sono saliti molto, ma chi sa quando smetteranno di crescere o addirittura diminuiranno? E sarà uguale dappertutto sul territorio?
Per guardagnare al massimo bisogna acquistare ai minimi e vendere ai massimi; bello in teoria, peccato che non si possa sapere prima!

Antonio, io investo piò o meno con i tuoi criteri, quindi non intendevo dire che sbagli, se no sarei in contraddizione. Solo che l'investimento in azioni è sicuramente a rischio, tanto che le aziende un anno vanno bene e l'anno dopo magari falliscono. Il rischio di un Btp, a rendimento certo a scadenza, non è paragonabile; purtroppo i rendimenti sono davvero minimi. Ma se si diversifica a sufficienza anche nel mercato azionario i risultati non sono garantiti, ma quasi.

il riferimento ai mutui in ecu era solo per rimarcare quanta approssimazione può esserci nella scelta dello strumento. oggi riscuotono un certo interesse quelli in franchi svizzeri.
Io non esprimo certezze, ma piuttosto dubbi e possibilità, questo ci tengo a sottolinearlo: a sessant'anni le certezze sono un lusso dimenticato.
Quello che lei dice sulle azioni è sacrosanto, ma è vero anche che ci sono aziende con una storia alle spalle e con un futuro non oscuro. Che il mercato non riconosca e non attribuisca sempre il corretto valore ad una azione rappresenta uno dei motivi di scelta del titolo.
Molti sono disposti a dare 8/10 anni di tempo ad un BTP dal rendimento minimo , attendendo la scadenza, per recuperare il capitale.
Io sono disposto a farlo per Sai Fondiaria o per Navigazione Montanari.
E' una scelta, non la migliore, perchè la migliore si vedrà sempre e solo a consuntivo. .
Diversamente sarebbero tutti su quella.
Solo una scelta

La bolla immobiliare è evidentissima.
Chi ha vissuto la bolla hi tech del 1999-2000 si rende benissimo conto che siamo nella stessa situazione.
Gente che non capisce niente che si strappa di mano immobili a prezzi sempre crescenti firmando mutui a 30 anni.
Io ho preferito vendere. Ovviamente chi ha comprato ha fatto un mutuo a 30 anni, a tasso variabile, su quasi l'intera cifra. E poichè non aveva abbastanza debiti ha ristrutturato l'intera casa con un finanziamento al 18% circa delle solite finanziarie.
Poveretti, mi fanno quasi pena.

Antonio, lasciamo stare i mutui in ECU, lì c'era un rischio cambio, cosa diversa dal rischio tassi (dal quale ci si può tutelare in vari modi).
Sui tassi non è una mia idea ma ciò che si aspetta il mercato. Ipotizzare oggi un aumento dei tassi a breve è assurdo perchè l'economia è troppo debole. ma io ho parlato a breve, ovviamente cosa potrà avvenire nel lungo periodo non lo sa nessuno e chi si permette di fare previsioni non è credibile.
Riguardo alle tue certezze sui titoli azionari, il rapporto P/E ha alcuni difetti:
1) è un dato "vecchio", cioè relativo all'anno precedente e non alle prospettive
2) va confrontato tra aziende simili
3) gli utili come ci sono possono anche sparire.. parmalat aveva un P/E pari a 10!
4) il mercato non necessariamente apprezza i rapporti P/E, si può anche andare incontro a perdite
5) gli utili cambiano in relazione all'attività dell'azienda, ai tassi, ai cambi, ecc ecc
Quindi occhio, un investimento azionario, pur scelto con tutti i criteri del caso, è sempre capitale di rischio!

-Milano, città dalla quale scrivo il mercato è praticamente fermo e tutti attendono settembre per decidere il da farsi-
Càspita, ma a lei conosce il signor Tutti?

Da più parti si lamenta del crollo dei consumi e della conseguente caduta libera dell'economia. Ma è un paese democratico quello in cui per comprare un'abitazione di proprietà ci si deve impegnare per 20 o anche 30 anni? E' vero che i tassi di interesse sono scesi e questo ha favorito l'erogazione di mutui più vantaggiosi ma l'aumento incontrollato dei prezzi di acquisto ha fatto si che il bilancio sia in perdita per le famiglie. Nonostante dunque il calo dei tassi ci si deve ad oggi aspettare una rata del mutuo più alta o durate di mutuo senza precedenti.
Non mi stupisco che i consumi delle famiglie stagnino mentre è evidente che gli operatori del settore siano i soli a trarne giovamento.
Ci sono rumors che indicano l'approssimarsi dello scoppio della bolla speculativa del mattone; a Milano, città dalla quale scrivo il mercato è praticamente fermo e tutti attendono settembre per decidere il da farsi.

Chi compra la prima casa non lo fa per investimento ma per abitarci, quindi valutare la bontà dell'investimento è secondario; nel 90% dei casi l'immobile non viene ceduto per 20 anni, e dopo 20 anni di affitto cosa mi sarebbe rimasto?
Per quanto riguarda le rate dei mutui, esistono anche quelli a tasso fisso o variabile con tasso massimo, inoltre se i tassi salgono vuol dire che l'economia va bene e quindi anche gli stipendi (agganciati all'inflazione) e gli utili crescono.
L'errore da non fare è quello di accendere un mutuo a tasso variabile con una rata già al limite della sostenibilità.
Con questo non voglio dire che i prezzi degli immobili non siano cresciuti molto, ma sono diversi i fattori che hanno provocato questa crescita, che comunque non accenna a fermarsi.

direi che il signor Ennio ha ragione.
Gli immobili di minor valore si sono apprezzati in maggior misura , rispetto a quelli di qualità.
Rimane poi il problema dei 30 anni...sono tanti tanti tanti....e giudicare la validità di un investimento non dal valore del bene ma dalla presunta sostenibilità della rata, mi sembra un po' improprio.
Quanto poi alla dichiarazione del signor Alex " a breve è impensabile un aumento dei tassi, anzi è più probabile un nuovo piccolo taglio" direi che è per lo meno imprudente....
Con questo tipo di "certezze" si corrono rischi gravi: qualcuno ricorda i mutui in ECU? non ci si indebita per trent'anni.

Il signor Paolo dichiara che il valore delle azioni sarebbe "virtuale" mi permetto di ricordargli che ci sono aziende che pagano, hanno pagato, e, vedendo i conti, con molta probabilità continueranno a pagare, fior di bei dividendi. E senza svenarsi, remunerando i soci con una parte e non con tutto l'utile realizzato, che rimane in azienda per riduzione del debito o per nuovi investimenti. Un rapporto p/e del 7-10 ( senza entrare nel particolare delle attività sviluppate...) non è per niente male... Basta cercare.....

Rispondo ad Alex

Il rischio è particolarmente elevato per chi compra accollandosi un mutuo, in quanto se in base al mio stipendio sottoscrivo una rata di mutuo di 700 euro mensile e a seguito del rialzo dei tassi la mia rata diventa di 1000/1100 euro allora, se il mio stipendio è sempre lo stesso salvo piccoli adeguamenti, di sicuro mi troverò in difficoltà e non riuscendo a pagare la mia rata di mutuo l’immobile sarà prima pignorato e poi venduto all’asta, In questo modo non solo mi ritrovo, mio malgrado, “in mezzo la strada”, ma avrò perso anche tutto l’anticipo versato e le spese di passaggio di proprietà pagate.
Al contrario per chi ha disponibilità e compra per contanti non significa che l’investimento sia sicuro! Perché se io investo i miei soldi in qualcosa mi aspetto che almeno ci guadagno qualcosa di più di quello che rende il mio denaro investito in titoli obbligazionari o altro. Allora se comincio a perdere diciamo il 20-30% nel giro di poco tempo, quanto tempo dovrò aspettare per recuperare il capitale investito con tutte le spese annesse (trasferimento di proprietà, spese di agenzia, Ici, spese di manutenzione e/o ristrutturazione ecc)? 20 o 30 anni? E se nel frattempo ho necessità di vendere per trasferimento o per bisogno di liquidità?
Consideriamo inoltre che con la bolla immobiliare sono saliti in modo sconsiderato i prezzi anche di immobili che precedentemente erano di difficile rivendibilità ( zone poco appetibili, immobili con carenze varie) che in una situazione di mercato normale hanno il loro peso; se ho acquistato incautamente uno di questi immobili, riuscirò a venderlo solo con un consistente taglio del prezzo.
E allora dov’è l’investimento? Un miraggio o uno specchietto per allodole ?

Un saluto a tutti

Il rischio di assistere ad una implosione della bolla immobiliare è realistico. Anche perchè, per l'effetto trascinamento, tutta l'offerta indistintamente tende più o meno a salire (era successo lo stesso per l'azionario, con la crescita smisurata di tutto, anche dei titoli spazzatura ...). Anche in questo settore oggi si vede diffusamente applicata l'equivalenza 1 euro = 1000 lire, per cui un immibile che qualche anno fa era quotato 300 milioni di vecchie lire oggi è quotato 300.000 euro.
A complicare le cose (e le analisi) concorrono diversi fattori:
> il valore della carta moneta che pare sciogliersi come neve al sole, non garantito dalle autorità monetarie, da solide economie e politiche economiche(scivolone del dollaro prima e sua persistente debolezza, seguito dallo scivolone dell'euro ora);
>ricerca ossessiva e difficile di un bene rifugio;
>recessione, appena all'inizio ...
Difficile dire chi si troverà con un pugno di mosche in mano: se chi mantiene un pò di liquidità (con la quale tutto si dovrebbe poter comprare, visto che la carta moneta, pur avendo valore intrinseco nullo, è ancora riconosciuta come mezzo di scambio ed è stampata, si spera, in quantità controllate e disponibile in quantità limitate) o chi ha cercato il bene rifugio (immobile o altra commodity, con il problema delle possibili crisi di mercato). Nel settore immobiliare, l'affare potrebbe farlo chi ha comprato anni fa e vende oggi, salvo avere l'esatta cognizione del valore della carta-meneta incassata o sapere bene come reinvestire.
Saluti,
Silvano

La penso come ennio e credo che ormai gli immobili,come le azioni,hanno valori puramente virtuali.
Certamente chi ha comprato cercherà di non vendere, ma in caso di bisogno?
Se nel caso di un rialzo dei tassi non si potrà più far fronte al mutuo?
Per questi motivi ne ho rimandato l'acquisto.

Non esageriamo, finchè l'acquisto è relativo ad unità immobiliari da adibire a prima casa il rischio bolla è molto limitato in quanto l'immobile non viene immesso nuovamente sul mercato a breve. Inoltre con i tassi più bassi la rata è simile ad un affitto, con la differenza che dopo 20/30 anni l'immobile è mio; potrà valere molto o poco di più di quanto l'ho pagato, ma sicuramente mi ritrovo in tasca di più rispetto a passare la vita in affitto (e da quel momento in poi non pago più nulla).
Sul rialzo dei tassi, non sarei tanto sicuro, negli Usa l'economia corre mentre da noi è in coma profondo. A breve è impensabile un aumento dei tassi, anzi è più probabile un nuovo piccolo taglio. Inoltre i mutui possono essere stipulati anche a tasso fisso oppure variabile con un tetto massimo (più altre tipologie, come quella a rata fissa ma durata variabile).
Il problema del mercato azionario è invece che la liquidità entra o esce a seconda delle fasi di mercato; in una fase di crollo delle quotazioni tutti corrono a vendere, con gli immobili non è così perchè se anche i prezzi dovessero scendere di sicuro non corro a vendere la mia casa per ritrovarmi poi in mezzo alla strada. Certo, nulla vieta che ci sia una stagnazione o persino una diminuzione di prezzo, ma questo dipenderà da quanto la domanda sarà sostenuta (in Italia la tendenza è verso nuclei familiari più piccoli, e l'offerta di nuove abitazioni va verso questa direzione).
Beh, visto che siamo in periodo di collocazione di una nuova tranche di Enel, è da sottolineare il fatto che per prendere circa 3500 euro in azioni bisogna leggere un prospetto informativo, le raccomandazioni, la rischiosità dell'investimento, ecc ecc.. per contrarre un mutuo da 100/200mila euro nessuna seria valutazione circa la redditività degli investimenti immobiliari ed il rischio dell'operazione.