Non esageriamo, finchè l'acquisto è relativo ad unità immobiliari da adibire a prima casa il rischio bolla è molto limitato in quanto l'immobile non viene immesso nuovamente sul mercato a breve. Inoltre con i tassi più bassi la rata è simile ad un affitto, con la differenza che dopo 20/30 anni l'immobile è mio; potrà valere molto o poco di più di quanto l'ho pagato, ma sicuramente mi ritrovo in tasca di più rispetto a passare la vita in affitto (e da quel momento in poi non pago più nulla).
Sul rialzo dei tassi, non sarei tanto sicuro, negli Usa l'economia corre mentre da noi è in coma profondo. A breve è impensabile un aumento dei tassi, anzi è più probabile un nuovo piccolo taglio. Inoltre i mutui possono essere stipulati anche a tasso fisso oppure variabile con un tetto massimo (più altre tipologie, come quella a rata fissa ma durata variabile).
Il problema del mercato azionario è invece che la liquidità entra o esce a seconda delle fasi di mercato; in una fase di crollo delle quotazioni tutti corrono a vendere, con gli immobili non è così perchè se anche i prezzi dovessero scendere di sicuro non corro a vendere la mia casa per ritrovarmi poi in mezzo alla strada. Certo, nulla vieta che ci sia una stagnazione o persino una diminuzione di prezzo, ma questo dipenderà da quanto la domanda sarà sostenuta (in Italia la tendenza è verso nuclei familiari più piccoli, e l'offerta di nuove abitazioni va verso questa direzione).
Beh, visto che siamo in periodo di collocazione di una nuova tranche di Enel, è da sottolineare il fatto che per prendere circa 3500 euro in azioni bisogna leggere un prospetto informativo, le raccomandazioni, la rischiosità dell'investimento, ecc ecc.. per contrarre un mutuo da 100/200mila euro nessuna seria valutazione circa la redditività degli investimenti immobiliari ed il rischio dell'operazione.

La penso come ennio e credo che ormai gli immobili,come le azioni,hanno valori puramente virtuali.
Certamente chi ha comprato cercherà di non vendere, ma in caso di bisogno?
Se nel caso di un rialzo dei tassi non si potrà più far fronte al mutuo?
Per questi motivi ne ho rimandato l'acquisto.

Il rischio di assistere ad una implosione della bolla immobiliare è realistico. Anche perchè, per l'effetto trascinamento, tutta l'offerta indistintamente tende più o meno a salire (era successo lo stesso per l'azionario, con la crescita smisurata di tutto, anche dei titoli spazzatura ...). Anche in questo settore oggi si vede diffusamente applicata l'equivalenza 1 euro = 1000 lire, per cui un immibile che qualche anno fa era quotato 300 milioni di vecchie lire oggi è quotato 300.000 euro.
A complicare le cose (e le analisi) concorrono diversi fattori:
> il valore della carta moneta che pare sciogliersi come neve al sole, non garantito dalle autorità monetarie, da solide economie e politiche economiche(scivolone del dollaro prima e sua persistente debolezza, seguito dallo scivolone dell'euro ora);
>ricerca ossessiva e difficile di un bene rifugio;
>recessione, appena all'inizio ...
Difficile dire chi si troverà con un pugno di mosche in mano: se chi mantiene un pò di liquidità (con la quale tutto si dovrebbe poter comprare, visto che la carta moneta, pur avendo valore intrinseco nullo, è ancora riconosciuta come mezzo di scambio ed è stampata, si spera, in quantità controllate e disponibile in quantità limitate) o chi ha cercato il bene rifugio (immobile o altra commodity, con il problema delle possibili crisi di mercato). Nel settore immobiliare, l'affare potrebbe farlo chi ha comprato anni fa e vende oggi, salvo avere l'esatta cognizione del valore della carta-meneta incassata o sapere bene come reinvestire.
Saluti,
Silvano

Rispondo ad Alex

Il rischio è particolarmente elevato per chi compra accollandosi un mutuo, in quanto se in base al mio stipendio sottoscrivo una rata di mutuo di 700 euro mensile e a seguito del rialzo dei tassi la mia rata diventa di 1000/1100 euro allora, se il mio stipendio è sempre lo stesso salvo piccoli adeguamenti, di sicuro mi troverò in difficoltà e non riuscendo a pagare la mia rata di mutuo l’immobile sarà prima pignorato e poi venduto all’asta, In questo modo non solo mi ritrovo, mio malgrado, “in mezzo la strada”, ma avrò perso anche tutto l’anticipo versato e le spese di passaggio di proprietà pagate.
Al contrario per chi ha disponibilità e compra per contanti non significa che l’investimento sia sicuro! Perché se io investo i miei soldi in qualcosa mi aspetto che almeno ci guadagno qualcosa di più di quello che rende il mio denaro investito in titoli obbligazionari o altro. Allora se comincio a perdere diciamo il 20-30% nel giro di poco tempo, quanto tempo dovrò aspettare per recuperare il capitale investito con tutte le spese annesse (trasferimento di proprietà, spese di agenzia, Ici, spese di manutenzione e/o ristrutturazione ecc)? 20 o 30 anni? E se nel frattempo ho necessità di vendere per trasferimento o per bisogno di liquidità?
Consideriamo inoltre che con la bolla immobiliare sono saliti in modo sconsiderato i prezzi anche di immobili che precedentemente erano di difficile rivendibilità ( zone poco appetibili, immobili con carenze varie) che in una situazione di mercato normale hanno il loro peso; se ho acquistato incautamente uno di questi immobili, riuscirò a venderlo solo con un consistente taglio del prezzo.
E allora dov’è l’investimento? Un miraggio o uno specchietto per allodole ?

Un saluto a tutti

direi che il signor Ennio ha ragione.
Gli immobili di minor valore si sono apprezzati in maggior misura , rispetto a quelli di qualità.
Rimane poi il problema dei 30 anni...sono tanti tanti tanti....e giudicare la validità di un investimento non dal valore del bene ma dalla presunta sostenibilità della rata, mi sembra un po' improprio.
Quanto poi alla dichiarazione del signor Alex " a breve è impensabile un aumento dei tassi, anzi è più probabile un nuovo piccolo taglio" direi che è per lo meno imprudente....
Con questo tipo di "certezze" si corrono rischi gravi: qualcuno ricorda i mutui in ECU? non ci si indebita per trent'anni.

Il signor Paolo dichiara che il valore delle azioni sarebbe "virtuale" mi permetto di ricordargli che ci sono aziende che pagano, hanno pagato, e, vedendo i conti, con molta probabilità continueranno a pagare, fior di bei dividendi. E senza svenarsi, remunerando i soci con una parte e non con tutto l'utile realizzato, che rimane in azienda per riduzione del debito o per nuovi investimenti. Un rapporto p/e del 7-10 ( senza entrare nel particolare delle attività sviluppate...) non è per niente male... Basta cercare.....

Chi compra la prima casa non lo fa per investimento ma per abitarci, quindi valutare la bontà dell'investimento è secondario; nel 90% dei casi l'immobile non viene ceduto per 20 anni, e dopo 20 anni di affitto cosa mi sarebbe rimasto?
Per quanto riguarda le rate dei mutui, esistono anche quelli a tasso fisso o variabile con tasso massimo, inoltre se i tassi salgono vuol dire che l'economia va bene e quindi anche gli stipendi (agganciati all'inflazione) e gli utili crescono.
L'errore da non fare è quello di accendere un mutuo a tasso variabile con una rata già al limite della sostenibilità.
Con questo non voglio dire che i prezzi degli immobili non siano cresciuti molto, ma sono diversi i fattori che hanno provocato questa crescita, che comunque non accenna a fermarsi.

Da più parti si lamenta del crollo dei consumi e della conseguente caduta libera dell'economia. Ma è un paese democratico quello in cui per comprare un'abitazione di proprietà ci si deve impegnare per 20 o anche 30 anni? E' vero che i tassi di interesse sono scesi e questo ha favorito l'erogazione di mutui più vantaggiosi ma l'aumento incontrollato dei prezzi di acquisto ha fatto si che il bilancio sia in perdita per le famiglie. Nonostante dunque il calo dei tassi ci si deve ad oggi aspettare una rata del mutuo più alta o durate di mutuo senza precedenti.
Non mi stupisco che i consumi delle famiglie stagnino mentre è evidente che gli operatori del settore siano i soli a trarne giovamento.
Ci sono rumors che indicano l'approssimarsi dello scoppio della bolla speculativa del mattone; a Milano, città dalla quale scrivo il mercato è praticamente fermo e tutti attendono settembre per decidere il da farsi.

-Milano, città dalla quale scrivo il mercato è praticamente fermo e tutti attendono settembre per decidere il da farsi-
Càspita, ma a lei conosce il signor Tutti?

Antonio, lasciamo stare i mutui in ECU, lì c'era un rischio cambio, cosa diversa dal rischio tassi (dal quale ci si può tutelare in vari modi).
Sui tassi non è una mia idea ma ciò che si aspetta il mercato. Ipotizzare oggi un aumento dei tassi a breve è assurdo perchè l'economia è troppo debole. ma io ho parlato a breve, ovviamente cosa potrà avvenire nel lungo periodo non lo sa nessuno e chi si permette di fare previsioni non è credibile.
Riguardo alle tue certezze sui titoli azionari, il rapporto P/E ha alcuni difetti:
1) è un dato "vecchio", cioè relativo all'anno precedente e non alle prospettive
2) va confrontato tra aziende simili
3) gli utili come ci sono possono anche sparire.. parmalat aveva un P/E pari a 10!
4) il mercato non necessariamente apprezza i rapporti P/E, si può anche andare incontro a perdite
5) gli utili cambiano in relazione all'attività dell'azienda, ai tassi, ai cambi, ecc ecc
Quindi occhio, un investimento azionario, pur scelto con tutti i criteri del caso, è sempre capitale di rischio!

La bolla immobiliare è evidentissima.
Chi ha vissuto la bolla hi tech del 1999-2000 si rende benissimo conto che siamo nella stessa situazione.
Gente che non capisce niente che si strappa di mano immobili a prezzi sempre crescenti firmando mutui a 30 anni.
Io ho preferito vendere. Ovviamente chi ha comprato ha fatto un mutuo a 30 anni, a tasso variabile, su quasi l'intera cifra. E poichè non aveva abbastanza debiti ha ristrutturato l'intera casa con un finanziamento al 18% circa delle solite finanziarie.
Poveretti, mi fanno quasi pena.

il riferimento ai mutui in ecu era solo per rimarcare quanta approssimazione può esserci nella scelta dello strumento. oggi riscuotono un certo interesse quelli in franchi svizzeri.
Io non esprimo certezze, ma piuttosto dubbi e possibilità, questo ci tengo a sottolinearlo: a sessant'anni le certezze sono un lusso dimenticato.
Quello che lei dice sulle azioni è sacrosanto, ma è vero anche che ci sono aziende con una storia alle spalle e con un futuro non oscuro. Che il mercato non riconosca e non attribuisca sempre il corretto valore ad una azione rappresenta uno dei motivi di scelta del titolo.
Molti sono disposti a dare 8/10 anni di tempo ad un BTP dal rendimento minimo , attendendo la scadenza, per recuperare il capitale.
Io sono disposto a farlo per Sai Fondiaria o per Navigazione Montanari.
E' una scelta, non la migliore, perchè la migliore si vedrà sempre e solo a consuntivo. .
Diversamente sarebbero tutti su quella.
Solo una scelta

Alessio, probabilmente tu hai avuto la possibilità di vendere perchè non era la tua prima casa, oppure sei andato ad abitare sotto ad un ponte.
Chi ha comprato la tua casa quasi certamente l'ha fatto per viverci, per evitare in 30 anni di pagare quella casa 3 volte con gli affitti che chi investe in immobili giustamente pretende.
Beato te che puoi speculare sugli immobili, chi ne ha solo uno non ha scelte.
E' una vita che si parla di bolla immobiliare; se ci sarà, coglierà comunque di sorpresa. Ma chi lo dice qual è il giusto prezzo? E' vero, sono saliti molto, ma chi sa quando smetteranno di crescere o addirittura diminuiranno? E sarà uguale dappertutto sul territorio?
Per guardagnare al massimo bisogna acquistare ai minimi e vendere ai massimi; bello in teoria, peccato che non si possa sapere prima!

Antonio, io investo piò o meno con i tuoi criteri, quindi non intendevo dire che sbagli, se no sarei in contraddizione. Solo che l'investimento in azioni è sicuramente a rischio, tanto che le aziende un anno vanno bene e l'anno dopo magari falliscono. Il rischio di un Btp, a rendimento certo a scadenza, non è paragonabile; purtroppo i rendimenti sono davvero minimi. Ma se si diversifica a sufficienza anche nel mercato azionario i risultati non sono garantiti, ma quasi.

Caro Alex visto che hai risposto al mio appello io rispondo alla tua risposta.
Innanzitutto non è vero che è una vita che si parla di bolla immobiliare ma solo da 2-3 anni. Infatti il ciclo attuale è iniziato intorno al '96-'98 e ormai è finito infatti le quotazioni iniziano a stabilizzarsi (ora anche a scendere come sta succedendo a Milano Centro) ed i tempi di vendita si allungano (ormai a Milano il tempo medio è arrivato a 7 mesi). Inoltre i cicli immobiliari sono sempre esistiti: l'ultimo crollo c'è stato nel '92-'93 quando l'Italia ha rischiato di andare in Default col debito pubblico. Ora siamo in una situazione uguale: recessione + deficit che il prossimo anno sarà al 5% (cioè oltre il 3% massimo consentito da Maastrict) e Debito Pubblico al 106% ed in crescita.
Pertanto il Governo dovrà fare una manovra correttiva pesante ed i soldini li metteremo noi contribuenti. Chi non li ha dovrà vendere la casa oppure rinunciare a comprarla: chi li avrà (come il sottoscritto) comprerà chiedendo un fortissimo sconto (almeno 30%-50% sulle quotazioni attuali). QUESTO E' CIO CHE SUCCEDERA' NEI PROSSIMI 3 ANNI. SEGNATELO CHE NE RIPARLEREMO. Sono i numeri a parlare: è macroeconomia.

Non mi è chiaro cosa c'entri la bolla immobiliare con la manovra correttiva, visto che la manovra non sarà assolutamente pesante (si parla di 10 miliardi di euro quando in passato abbiamo avuto anche 60000 miliardi), e comunque dipende da come sarà fatta. Le tasse si pagano sul reddito, sul patrimonio e sui consumi (indice di disponibilità), nessuno è costretto a vendere la casa per pagare le tasse, soprattutto se è la casa di residenza.
Intendevo comunque dire che storicamente il mercato immobiliare ha sempre avuto una tendenza a crescere, con qualche pausa e flessione ma non certo come il mercato azionario che registra forti crolli perchè nelle azioni iin fondo non ci si abita, i risparmiatori possono anche farne a meno. I prezzi immobiliari sono sempre stati alti, se ne parlava anche 20 anni fa, non mi riferivo agli ultimi 5 anni. Sul fatto che il mercato non potrà continuare a correre hai perfettamente ragione, per il semplice fatto che la domanda non potrà crescere a dismisura. Ma anche il mercato immobiliare non è uguale ovunque, in effetti nei centri minori i prezzi non sono paragonabili a quelli delle grandi città.
Sono comunque convinto che non sia un grande problema, nel lungo termine, per chi si acquista la casa per viverci.
Comunque ne riparleremo, questo è ovvio.
Saluti.

CRESCE L'INDEBITAMENTO DELLE FAMIGLIE ITALIANE PER LA CASA
Negli ultimi 5 anni, l'indebitamento e' cresciuto del 130%, tant'è che già si parla di una "bolla" sui mutui. Cioè di una crescita dell'indebitamento delle famiglie che supera il valore reale delle abitazioni. Cinque anni fa il mutuo copriva 1/3 della cifra di acquisto della casa, oggi supera ampiamente il 50 %. Il valore dei prestiti di lunga durata ha superato i 180 miliardi di euro, il doppio rispetto al 2001, una montagna di debiti pari ad almeno 18 Finanziarie.

Mi pare si stia seguendo la scia degli americani (intendo gli USA). Là non è ancora successo niente di grave. C'è da capire dove il meccanismo si incepperà prima (per non dire, visti i tempi, dove scoppierà prima la bomba). Certo sul futuro si addensano cumulo-nembi da tempesta e ... di profonda crisi economica.
Saluti,
Silvano

Seguo con interesse lo svolgersi di queste discussioni e trovo disarmante con quanta faciloneria moltissime persone si indebitano, sembra un fenomeno emulativo di massa, ci si indebita fino al limite delle proprie forze, per un tetto, senza tener conto che comunque sotto un ponte non ci finiscono nemmeno i nuovi disperati che arrivano con le carrette del mare.
Ma chi ve lo fa fare di stare al loro gioco?
Terreno in italia c'è n'è tantissimo, potrebbe valere un centesimo di quello che ci speculano.
Cos'è un appartamento nudo? 1000 euro di fili, 1000 euro di impiantistica elettrica, 5000 euro di infissi, 5000 euro di idraulica e sanitari e 10.000 euro di struttura e ti vendono tutto l'assembrato a 100.000 euro con una camera, a 120.000 con 2 camere a 150.000 euro con 3 camere, a 200.000 euro un 4 camere... e fanno bene. Ve li venderei anch'io se li avessi, ma svegliateviiiiiiiii e cominciate a protestare, chiedere politiche sulle case, andare a rompere le scatole ai politici, mandate lettere ai giornali denunciando questi sopprusi.
Non lasciatevi strangolare dai debiti!!!
Immaginate che da domani si attuasse un blocco degli acquisti immobiliari, uno sciopero dei consumi immobiliari, vi assicuro che molti arroganti speculatori verrebbero a brevissimo, bussarvi umilmente alla porta con sostanziosi sconti e appartamenti decenti.
Ma come è possibile che ci siano persone che pagano 100.000 euro per 3 stanze???
Quanti poveri imbecilli dovranno ancora cadere in queste trappole prima che la popolazione insorga?

complimenti a mara.
sono d'accordo al 100%
I politici decidono i piani regolatori, cioè gli strumenti con cui si decide se quella zona varrà miliardi perchè edificabile, e quell'altra varrà 0 perchè destinata a verde agricolo.
Attenzione: la scelta non si basa su stime di natura tecnica (es. il terreno più adatto a coltivazione è diventato insediamento edificabile), ma su quanto si è disposti a dare ai politici per avere l'avallo ad edificare.
Chiedetevi perchè i piani regolatori sono bloccati da almeno 20 anni?
Trooppi interessi, troppe volontà.
Oggi un terreno congruo a costruirci una casetta vale, davvero, meno di una utilitaria nuova, ma se malauguratamente vorreste edificare, lo stato è lì pronto a vessarvi di multe, confische, e perchè no, anche di carcere, brutti mascalzoni farabutti, delinquenti!!!
Poi però se in una qualche campagna elettorale, il sindaco di una o dellaltra coalizione fa edificare su terreno incolto uffici o case per nomadi, immigrati etc, il plauso è tutto per lui.
E' uno schifo, bisogna ribellarsi.
Vivo in una città dove con i miliardi spesi per ammodernare piazze e incroci, si potevano edificare alloggi per edilizia popolare sicuramente indispensabili per le classi meno abbienti che da 30 anni attendono l'assegnazione di tale alloggio.
Riflettiamoci insieme, è necessario.

Mara: finchè il terreno sarà uja risorsa scarsa (non tutto edificabile, a meno che non vuoi trasformare tutto in cemento), inchè ci sarà un'alta domanda di immobili e finchè ci sarà qualcuno che per quello stesso appartamento chiede 600/800 euro al mese, ecco che i prezzi saranno sostenuti. Piuttosto che pagare per una vita un tale affitto, preferisco pagare il mutuo e dopo 20 anni avere la casa. In che senso dici che nessuno finisce sotto ad un ponte? Certo parli di quelli che arrivano coi gommoni...ma quelli che si comportano secondo le regole, pagano le tasse e non sono terribilmente poveri non avranno mai nulla, nelle graduatorie per gli alloggi pubblici saranno sempre superati.

Sono un agente immobiliare da circa sei anni.
Un periodo non significativo in termini assoluti ma tale da sondare il mercato proprio durante quest'ultima fase di impennata dei prezzi.
Già nel corso dei primi mesi del 2005 abbiamo avuto avvisaglie che la situazione era in rapido mutamento ma è in questi ultimi 3 mesi che la richiesta si è praticamente arrestata.
A onor del vero i prezzi sono ancora alti, i vecchi proprietari difficilmente accetteranno di vendere ad un valore più basso un appartemento che pochi mesi prima avrebbero potuto vendere ad un valore sensibilmente più alto e sono tanti gli immobili che giacciono invenduti sul mercato.
Per quanto riguarda le valutazioni relative a nuovi immobili in portafoglio altresì proponiamo ai propietari quotazioni più basse che in passato, salvo la decisione finale degli stessi.
Insomma la crisi, almeno per gli immobili di fascia media, è già cominciata ma ritengo sia fisiologica ed addirittura salutare per il mercato.
D'altro canto da perte degli operatori del settore c'è tutta la professionalità e la tranquillità di gestire anche fasi come queste.

Giuseppe Cambi

Condivido molte delle cose dette da altri, quindi non le ripeto.
In particolare la distinzione tra casa per abitarci (anche se scoppia la bolla lo scopo di avere un alloggio e' conseguito e basta) ed investimento, l'analisi dei costi fatta da Mara (in effetti l'abusivismo per necessita', molto diffuso soprattutto al sud e in passato, consentiva di costruirsi una casetta con 50 milioni o meno quando i prezzi di mercato erano 200 milioni, e il tutto comprando il terreno e i materiali al dettaglio, non rubandoli, e senza economie di scala possibili per enti pubblici di edilizia ERP), l'esortazione di fra a ribellarsi (le norme per le graduatorie per case popolari favoriscono famiglie enormi, quindi di immigrati, a danno delle nostre, etc etc; se si vuol colpire il modo si trova, votando per gli ultimi candidati in lista e mandando a casa i primi, uscendo con una apostasia dalla Chiesa che tramite la Caritas aiuta gli immigrati discriminando noi, etc).
Alcune osservazioni:
- la fregatura da bolla immobiliare e da debiti da mutuo che non si possono piu' pagare e' un classico del mondo anglosassone, si acquista una casetta a rate, e quando ogni tanto si resta senza lavoro si perde tutto: un motivo di piu' per non imitare gli USA
- con la autocostruzione (farsi la casa da soli, salvo il progetto, che pero' si puo' fare in serie, per casette tutte uguali, e alcune certificazioni su impianti elettrici gas e acqua) e su terreno concesso per 99 anni dai Comuni ci si potrebbe costruire degli alloggi (pensate ai disoccupati, che non hanno denaro, ma tempo si') a costi molto bassi, e dopo 99 tanto saremo morti e che il Comune si riprenda pure il terrenoe quanto c'e' sopra
- molti atteggiamenti delle agenzie immobiliari (non parlo del signor Guiuseppe Cambi) lasciano perplessi: pubblicano i borsini con l'andamento dei prezzi con molti mesi di ritardo, e intanto si rifutano di fornire dati aggiornati sull'andamento dei prezzi; ho fatto l'esperimento di andare in una agenzia e chiedere se si era al massimo e se quindi era il momento di vendere, e mi dicono di si', attraversata la strada chiedo a un'altra se sia il momento di comprare e rispondono ugualmente di si', tanto loro la commissione la prendono comunque; peggio ancora una cera casa a vendere la stimano tot, a comprare quasi il doppio, non si capisce a che gioco giochino, ma non ispirano fiducia.
Paolo

Premesso che mi trovo d'accordo con molte delle affermazioni fatte sul forum, mi sembra però che si stia facendo un po' lo stesso giochetto di statistiche dei consumi. Mi spiego : se è vero che la maggioranza degli acquirenti immobiliari ha comprato casa e si è indebitata, potrebbe esserci qualche preoccupazione. Ma la domanda è : è vero?
Non sono agente immobiliare, ma ne conosco parecchi. Ebbene, in un quadro non uniforme in tutta Italia, quindi con percentuali diverse, mi è stato confermato che negli ultimi anni è salito soprattutto il mercato della seconda casa, quindi dell'investimento edilizio. Non la prima casa, bene di necessità, ma della seconda. Credo che in questo dato, siano contenute molte risposte.
Il dato negativo : i microrisparmiatori sono troppo impulsivi, "passionali", si lasciano trascinare dalle ondate mediatiche. La Borsa crolla? Buttiamoci sul mattone. Grazie all'enorme impennata della domanda e allo sblocco delle concessioni edilizie e dei piani regolatori urbani, i prezzi sono cresciuti a dismisura. Complice, ovviamente, anche la "bolla" dell'euro, che ha sancito l'equazione mille lire = 1 euro.
Quindi, punto negativo n. 1, esiste il rischio che chi abbia acquistato con un mutuo non abbia le risorse sufficienti per ottemperare il debito e non abbia fatto bene i calcoli.
Punto negativo n. 2 : i prezzi sono saliti indinstintamente per case di alta e di bassa qualità. Catapecchie abusive di periferia o in aperta campagna sono state ipervalutate.
Punto negativo n. 3 : i piani regolatori hanno "ceduto" agli interessi privatistici di costruttori e politici, cancellando di fatto ampie zone di verde protette e vincolate, consentendo la costruzione di vere e proprie riserve naturali. Il verde sta diminuendo vertiginosamente.
Che il mercato si stabilizzi è fisiologico. Ma non credo in un crollo, quanto piuttosto in un lungo momento di stagnazione.
Servono case? No, non è vero. Le case ci sono. Il problema è che costano troppo. Scusate l'analisi un po' semplicistica, ma a volte la semplicità è una buona base di partenza per cambiare un sistema che non funziona.

Per quello che ha detto Mara, dissento. Sono contraria all'assistenzialismo esasperato, mi sembra più giusto e costruttivo che il governo e le istituzioni tutte diano la possibilità al privato cittadino di comprarsi o costruirsi la casa autonomamente. Questa è omogeneità sociale.
Non chiedere : possibilità di fare.
Questo per me vale sia per la casa, che per il lavoro, indinstintamente.

LA SPECULAZIONE IMMOBILIARE
Il punto comunque è questo:
può un bene di prima necessità come la casa essere oggetto di speculazioni?
E' giusto che una coppia di giovani sposi per mettere su casa o si indebita per i prossimi 30 anni o si
accolla un spesa di affitto che porta via quasi uno stipendio ??
Molti hanno acquistato la seconda o la terza casa ( usufruendo forse anche delle agevolazioni della prima casa intestando a prestanomi!!) per investire!!! favorendo ed alimentando la speculazione!!

A Roma negli ultimi 4/5 anni si sono costruiti e si stanno costruendo milioni di metri cubi, ma
anziché scendere, come logica delle leggi del mercato, i prezzi aumentano!!
Se poi consideriamo che con il censimento del 2001, i residenti sono diminuiti di circa 187.000
unità, pari al 6,8% del totale (un numero questo equivalente alla popolazione di una città italiana di
dimensioni medie) attestandosi a circa 2,4 milioni: (per trovare lo stesso numero di residenti
bisogna scendere al decennio 1961(2,2 milioni)-1971(2,8 milioni)). si arriva ad una logica
conclusione:
A ROMA CI SONO MIGLIAIA DI APPARTAMENTI VUOTI !!!
Di chi sono questi appartamenti ??
Di grandi e piccoli speculatori che alimentano la bolla immobiliare, che immobilizzano ingenti
capitali e che non mettono sul mercato per mantenere alti i prezzi !!

Come sbloccare la situazione?
L'unico modo è la leva fiscale che dovrebbe essere usata temporaneamente per normalizzare un mercato drogato dall'effetto euro e dai bassi tassi di interesse !!

saluti a tutti

Condivido molte delle cose dette da altri, quindi non le ripeto.
In particolare la distinzione tra casa per abitarci (anche se scoppia la bolla lo scopo di avere un alloggio e' conseguito e basta) ed investimento, l'analisi dei costi fatta da Mara (in effetti l'abusivismo per necessita', molto diffuso soprattutto al sud e in passato, consentiva di costruirsi una casetta con 50 milioni o meno quando i prezzi di mercato erano 200 milioni, e il tutto comprando il terreno e i materiali al dettaglio, non rubandoli, e senza economie di scala possibili per enti pubblici di edilizia ERP), l'esortazione di fra a ribellarsi (le norme per le graduatorie per case popolari favoriscono famiglie enormi, quindi di immigrati, a danno delle nostre, etc etc; se si vuol colpire il modo si trova, votando per gli ultimi candidati in lista e mandando a casa i primi, uscendo con una apostasia dalla Chiesa che tramite la Caritas aiuta gli immigrati discriminando noi, etc, tutti modi per esercitare pressioni su costoro).
Alcune osservazioni:
- la fregatura da bolla immobiliare e da debiti da mutuo che non si possono piu' pagare e' un classico del mondo anglosassone, si acquista una casetta a rate, e quando ogni tanto si resta senza lavoro si perde tutto: un motivo di piu' per non imitare gli USA
- con la autocostruzione (farsi la casa da soli, salvo il progetto, che pero' si puo' fare in serie, per casette tutte uguali, e alcune certificazioni su impianti elettrici gas e acqua) e su terreno concesso per 99 anni dai Comuni ci si potrebbe costruire degli alloggi (pensate ai disoccupati, che non hanno denaro, ma tempo si') a costi molto bassi, e dopo 99 tanto saremo morti e che il Comune si riprenda pure il terrenoe quanto c'e' sopra
- molti atteggiamenti delle agenzie immobiliari (non parlo del signor Guiuseppe Cambi) lasciano perplessi: pubblicano i borsini con l'andamento dei prezzi con molti mesi di ritardo, e intanto si rifutano di fornire dati aggiornati sull'andamento dei prezzi; ho fatto l'esperimento di andare in una agenzia e chiedere se si era al massimo e se quindi era il momento di vendere, e mi dicono di si', attraversata la strada chiedo a un'altra agenzia se sia il momento di comprare e rispondono ugualmente di si', tanto loro la commissione la prendono comunque; peggio ancora una certa casa a vendere la stimano tot, a comprare la stimano quasi il doppio, non si capisce a che gioco giochino, ma non ispirano fiducia, viene il sospetto, a ragione o a torto, che stiano giocando sporco, magari invece di fare correttamente i mediatori acquistano e rivendono, fanno una stima bassa, spingono a vendere a un loro amico ("persona da nominare" nel rogito, tipico trucco per vendere a qualcuno diverso dall'acquirente ufficiale), e poi rivendono, stavolta davvero, a prezzi esosi.
Paolo

Ma qual è la novità? Già negli anni 70 l'affitto si mangiava uno stipendio ogni 3. Chi allora avesse fatto un mutuo trentennale oggi avrebbe la propria casa (tra l'altro decisamente rivalutata) e non dovrebbe più pagare alcun affitto. Chi avesse scelto di continuare a vivere in affitto si troverebbe a dover pagare ancora uno stipendio ogni 3 al proprietario di casa. Nessuno può garantire che le case continueranno a rivalutarsi, ma chi fa l'acquisto per la prima casa secondo mio parere non sbaglia mai, purchè contragga un mutuo alla propria portata.
Resta il fatto che non vedo perchè nei prossimi anni si dovrebbero verificare problemi coi mutui: la rata col tempo si inflaziona, quindi pesa sempre meno, e se anche il mutuo fosse variabile e gli interessi dovessero salire (a causa della ripresa economica e dell'inflazione), anche stipendi e salari crescerebbero, visto che i rinnovi contrattuali sono sempre legati al potere d'acquisto. Meglio ancora potrà stare chi è più legato alla situazione economica, come i commercianti.

Piuttosto mi chiedo perchè si continui a costruire nuove abitazioni quando c'è tantissimo patrimonio immobiliare da recuperare.

Finalmente Mara ha detto qualcosa di intelligente in mezzo a migliaia di babbei che continuano a comprare case a prezzi folli. Mi permetto solo 2 correzioni: i prezzi indicati da Mara in Milano sono il doppio; inoltre credo sia inutile scrivere ai giornali per protestare visto che sono di proprietà degli stessi costruttori.
Comunque il gregge non impara mai: si strappano di mano nel 2000-2001 le azioni; nel 2002-2003 le obbligazioni e nel 2004-2005 le case. I furbi ovviamente hanno fatto il contrario: venduto nei periodi in cui il gregge comprava guadagnando cifre insensate.
Infine una citazione universitaria di un ministro in carica: "quando anche al mercato di parla di azioni allora è sicuramente il momento di vendere": lo stesso si potrebbe dire oggi per gli immobili. Se io compro una casa con mutuo a 100.000 e poi la rivendo ad un'altro per 150.000 con mutuo, che la rivende ad un terzo a 200.000 con mutuo, il valore della casa è forse 200.000? No quello è solamente il prezzo al margine cioè per l'1% di persone che stanno scambiandosi case. Il circolo vizioso continuerà finchè ci sarà un babbeo che compra ad un prezzo maggiore. Quando il gioco si interromperà avremo immobili di valore decrescente nel tempo mail debito finale è sarà sempre di 200.000 indipendentemente dall'andamento di mercato dei prezzi al margine. Pertanto concludo con l'ennesima esortazione: a questi prezzi le case non sono un investimento perchè il loro rendimento netto è bassissimo in rapporto al prezzo: comprate solamente prime case se indispensabile!

Vi vorrei rassicurare i prezzi degli immobili (almeno a Milano città dalla quale scrivo) sono in discesa.
C'è stata prima la frenata degli affitti che sono a dir poco crollati e da circa due mesi si inizia ad intravvedere un calo del prezzo degli immobili, ritengo che ci sia solo da aspettare qualche mese..l'opinione pubblica ha bisogno di una certa isteresi tra la manifestazione del fenomeno e la piena consapevolezza dello stesso, dopodichè ne vedremo delle belle.
Saluti

Giuseppe Cambi

......Sarebbe auspicabile che le autorità finanziarie (bankitalia ecc.) invitassero i piccoli risparmiatori alla prudenza e informassero correttamente sui rischi connessi alla sottoscrizione di mutui a tasso variabile nell'attuale situazione di mercato, anziché far finta di niente come è successo per altri episodi finanziari nel nostro paese ( vedi bond argentina, caso parmalat, Cirio o per chi non ha memoria corta i famosi mutui in ECU di alcuni anni fa.).
Le associazioni dei consumatori anch’esse prendano una chiara posizione prima che sia troppo tardi.
.......Pero' caro Ennio hai dimenticato anche la TRUFFA REITERATA DAL GRUPPO MPS CON I PRODOTTI A 15/20/30 anni!!!! con i prodotti MY WAY e FOR YOU MUTUI PER ACQUISTARE IN TOTALE CONFLITTO D'INTERESSI PROTTI DELLA BANCA STESSA!!!!!!!! NESSUNO SA'!!!!! SIAMO IN ITALIA!!!!!!SALUTI A TUTTI Dal Levante Ligure!...dove acquistare un immobile è ormai IMPOSSIBILE ai TANTI......

Credo che siamo di fronte a qualcosa di molto grave e molto grande. Lo schema generale si può intuire. La questione è molto semplice: oggi un mutuo te lo danno anche a occhi chiusi. Andate in qualche filiale e chiedete informazioni vedrete come vi spingeranno verso il baratro del oramai famigerati Mutui Modulari.
Guardate che già da tempo il mercato immobiliare si è fermato. In Toscana ad esempio, una delle regioni dove si è verificato il boom maggiore di crescita restano ferme solo Firenze perchè sono sostenuti da stranieri. Nel resto della regione si sta verificando un crollo progressivo dovuto, purtroppo, alla grave crisi economica che piano piano comincia a farsi sentire. In altre parole, non conta molto che la banca faccia i conti sul 30% del reddito del nucleo familiare visto che oggi molte persone rischiano di perdere il posto di lavoro. A Siena dove abito, il mercato domiciliare è più che fermo. L’altro giorno sono passato da un’agenzia immobiliare in centro a Siena. Ripeto in centro a Siena. Bene oltre me, che cercavo informazioni per acquisto, sono arrivati 2 possibili nuovi immobili, chiamate su chiamate di persone che non riescono a vendere e la visita di un costruttore che mi sembrava al quanto disperato. Non voglio infierire.
Il fatto che oggi si possa pagare 200.000 euro per un monolocale è sicuramente una cosa molto grave. Io non so se ci sarà lo scoppio della bolla speculativa o meno. E non so nemmeno di chi sia la colpa: governo, banche o immobiliaristi. So solo che come al solito in questo paese a pagare le conseguenze saranno sicuramente le classi più deboli. Tutto questo mi dispiace visto che si tradurrà in una notevole perdità di potenziale economico del nostro già disastrato paese.

Aspettate a comprare! . Io ho pagato la mia casa con tre anni di lavoro straordinario e utilizzando uno dei due stipendi che rientran nella mia famiglia. Questo succedeva nel 1983.
Penso che sotto sotto ci sia una grande speculazione da parte di banche e costruttori e quindi non occorre dare il fianco a chi specula sulla casa. Oggi conviene addirittura lavorare da soli perchè molti extacomunitari e non riescono ad ottenere un appartamento pubblico in affitto o a riscatto in quanto monoreddito. In pratica a conti fatti è meglio curarsi la famiglia e i figli che lavorare trent'anni per uno straccio di appartamentino di 70 mq. in periferia!!.
Saluti a tutti quelli che resistono!
Renato.