Scusate, ma devo rilevare che è la seconda volta che intervengo con modesti contributi in materie dove ritengo di avere maturato esperienze e competenze: questo dovrebbe essere lo spirito di un forum.
Ebbene è la seconda volta che non ricevo alcun riscontro, nemmeno dagli interessati; non lo dico per essere ringraziato, ma almeno per avere uno scambio di opinioni.
Grazie a tutti (??)
Michele

Provo a rispondere (pur non essendo n avvocato) sulla base della mia esperienza di sei anni, in vari ruoli, nelle agenzie immobiliari Gabetti.
1 Proposta di Acquisto: se la PdA contiene la clausola di subordine all'erogazione del mutuo, non potendolo ottenere essa perde di validità; l'assegno di caparra dovrebbe essere intestato al venditore, non all'agenzia: se è così ti consiglio di inviare un telegramma o una raccomandata con avviso di ricevimento al venditore in cui lo diffidi dall'incassare l'assegno poichè il contratto da cui scaturisce (Proposta e accettazione) non si è perfezionato.
2 Banca: abitualmente in queste situazioni le banche non concedono il mutuo perchè non possono iscrivere ipoteca sul bene donato. Se tu (o un tuo familiare) possiedi un altro immobile potresti offrire questo in garanzia.
3 Altri eredi: puoi risolvere molti dubbi approfondendo l'aspetto dell'asse ereditario. Infatti il primo problema che ti evidenzio e la revoca della donazione, che il donatore può richiedere nei venti anni. Se il donatore è ancora vivo il rischio ci può essere. Se il donatore è morto, per non correre rischi devi accertare che abbia soddisfatto in maniera congrua anche gli altri eredi (moglie, altri figli).
Fammi sapere come va a finire.
Ciao, Michele.