Gentile Sig. SALV,

tenterò di rispondere alle sue domande:


1 - E vero che non ci vuole alcun consenso da parte dei condomini per effettuare questa correzione?

NO, non é vero !
La tabella millesimale, quando stabilita dal costruttore e citata nel rogito NON PUO' ASSOLUTAMENTE essere cambiata, se non in uno dei 2 modi seguenti:

- Con l'unanimità di tutti e depositata poi all'ufficio del registro (eventualmente a mezzo notaio).

- Oppure nn caso di palese ed evidente errore che però dovrà essere portato davanti al giudice che giudicherà se ci sono gli estremi per la modifica della tabella, se no, anche se l'errore é molto evidente, nessuna maggioranza può deliberare diversamente.

Occorre prestare attenzione a casi particolari di immobili il cui costruttore abbia venduto ad un solo proprietario che, per risparmiare (essendo appunto unico proprietario) non abbia mai fatto stilare la tabella.
E poi magari, nel tempo, abbia venduto i vari appartamenti e si sia stabilito in un secondo momento di stilare una tabella, magari fatta alla buona, anche da un professionista, ma mai depositata all'ufficio del registro.

In tal caso, la tabella é valida sintanto che viene accettata in quanto, se non é stata indicata nel rogito é come se non esistesse.
E ovviamente la stessa cosa vale per modifiche fatte successivamente ma mai depositate.

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2 - doveva essere messo a verbale una cosa del genere?

Risposta inutile in quanto non poteva neppure essere fatta.
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3 - e vero anche che l’interessata se non ricorre entro 30 giorni, si trova con le tabelle corrette e deve accettarle?

La legge dice che l'assemble può essere impugata entro i 30 giorni ma deve essere fatto DAVANTI AL GIUDICE.

La legge stabilisce anche però che ci sono delibere NULLE e ANNULLABILI.
Per quelle NULLE, essendo tali, non c'é la prescrizione dei 30 gg.
E mi pare che questa sia una delibera NULLA.

Lei nel frattempo potrebbe anche rifiutarsi di accettarla, mandare la letetra e versare solo quello che ritiene fosse giusto versare, ovviamente esponendosi al rischio delle conseguenze (decreti ingiuntivi, pignoramento, ecc.
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4 -può uno dei condomini impugnare l’assemblea perche non d’accordo?

Chiunque ha il diritto di impugnare una delibera ma, come già detto lo deve fare davanti al giudice.
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5 - Basta una sola lettera inviata via fax, o via e-mail all’amministratore, del tipo quando sotto esposto per considerarsi un impugnazione?

NO, l'impugnazione va fatta davanti al giudice.
E' una disposizione chè può sembrare un "regalo" agli amministatori (e a volte può anche essere vero)ma in realtà é stato fatto proprio per scoraggiare le "facili proteste" molto, anzi, troppo ricorrenti nei condomini e che renderebbero lo stesso ingovernabile, con effetti deleteri per l'intero stabile e la sua manutenzione.
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In buona sostanza, se uno ritiene che si stia commettendo un abuso nei propri confronti, ha due possibilità:

1) Va dall'avvocato e presenta istanza al giudice il quale esaminerà il caso (coi tempi della giustizia italiana).
Nel frattempo potrà o pagare con riserva di chiedere ripetizione delle somme indebitamente versate, oppure versare quello che ritiene giusto, esponendosi in questo caso a rischio di ingiunzioni e pignoramenti che però, a questo punto ricadrebbero poi nella causa già aperta daventi al giudice a cui spetterà decidere.

2) In alternativa può tentare, rivolgendosi sempre ad un legale, di convocare l'amministratore e cercare di "convincerlo" che sta sbagliando, avvertendolo che se perseguirà nella sua strada, si vedrà citato in tribunale.

In ogni caso temo che se l'amministratore non voglia addivenire ad un ravvedimento, si dovrà comunque rivolgere ad un legale.

C'é sempre da farsi la fatidica domanda:
"Mi conviene ?"

Cordiali saluti

Gentile Fabrizio,

La ringrazio della sua cortese attenzione, per avermi risposto.
farò tesoro di quanto esposto da lei.
Cordiali saluti.

Gentile Fabrizio,

su informazioni assunte successivamente dopo la mia pubblicata sopra, con consequenziale cortese risposta da parte sua, sono venuto a conoscenza che, esistono due tipi di tabelle millesimali.

1 – contrattuali quando sono predisposte dall’originario proprietario dell’edificio, di solito il costruttore.
2 – deliberative quando sono state decise e approvate con delibera dell’assemblea condominiale
Nel mio caso dovrei rientrare nella n.2 deliberative.

Per mia ignoranza, non sapendo queste cose non sono potuto essere più preciso nel mio primo thread, quindi gli chiedo scusa.
Le risposte da lei date nel suo thread sono utile anche per il tipo di tabella deliberative?
Prima di muovere azione legale vorrei essere sicuro di controbattere le tesi dell’amminstratore.

La ringrazio.
Sal

Letabelle stabilite dal costruttore o da cicchessia, per avere valore legale obbligatorio per il proprietario devono essere inserite nell'atto di vendita (rogito) e devono essere comunicate al compratore all'atto dell'acquisto.

Qualunque altra tabella che non sia riportata sul rogito, non ha nessun valore per il compratore che non ne sia stato informato all'atto dell'acquisto.

Neppure se deliberate all'unanimità ma mai registrate all'ufficio del registro.

Per assurdo, anche se tutti i condomini si fossero accordati per una diversa ripartizione ma tale suddivisione non fosse mai stata registrata, e quindi un compratore successivo che subentrasse ad un venditore non ne poteva venire a conoscenza, tale ripartizione varrà fintanto che i firmatari la accettano ma potrà essere impugnata dal nuovo compratore che non ne é stato messo a conoscenza.

Quindi se una eventuale tabella diversa, fosse anche stata anche concordata (ma mai registrata) e lei non ne fosse venuto a conoscenza al momento dell'acquisto, lei può rifiutarla ed intimare il condominio ad adottare la tabella che risulta dagli atti di proprietà.

Una eventuale tabella invece che fosse anche stata concordata successivamente al suo acquisto, se approvata a semplice maggioranza non vale nulla (ci vuole l'unanimità).

Se invece fosse anche stata approvata all'unanimità (ma non mi pare sia il suo caso) vale fin che vale, nel senso che se non viene registrata é sempre a rischio di impugnazione.

Purtroppo é malcostume di alcuni amministratori (o pseudo-amministratori) arrangiare le tabelle in modo da favorire certe situazioni che magari li vedono interessati direttamente o indirettamente.

E' purtroppo anche vero che ci sono a volte costruttori che stilano tabelle incomplete o che si prestano a dubbie interpretazioni lasciando spazio ad arrangiamenti alla buona da parte di amministartori disinvolti.

E comunque per dare un parere molto più mirato bisognerebbe sapere con esattezza, nel dettaglio i termini del suo caso.

Tenga conto che il rogito é l'unico atto che può determinare diritti e doveri in tema di spese e godimenti.
Qualunque cosa non sia stata registrata vale fin che vale.
E questo vale anche per usi e godimenti di parti comuni.

Ad esempio:

Tutti i condomini si accordano e deliberano all'unanimità di impedire che in cortile si possano lavare le autovetture anche se sul rogito é scritto che é permesso.

Io compro casa e mi sento dire che non posso lavare l'auto.

La delibera non vale nulla perché era solo un accordo tra proprietari ma non é stata registrata.

In questo caso si tratterebbe di una compressione di un diritto esplicitamente permesso, quindi é illegale.

Spero le sia tutto chiaro.