Mutui casa: quello che le banche non dicono
Sempre più spesso sui giornali o in televisione si trovano le allettanti pubblicità di banche o finanziarie che illustrano le meraviglie dei mutui al 100%, oppure del "mutuo che è come un affitto", facendo credere all'ingenuo ascoltatore di potersi finalmente comprare spensierato la casa dei suoi sogni.
Ma c'è una parte della storia che non viene raccontata. E che può rivelarsi brutta, molto brutta, fino a trasformare il sogno in un terribile incubo.
Andiamo per ordine.
Gli argomenti che immobiliaristi e banche usano per convincere la gente ad acquistare una casa, anche quando il mercato è ai massimi, sono essenzialmente i seguenti:
a) il mercato immobiliare non scende mai, al massimo si ferma per un po'
b) i soldi spesi in affitto sono sempre buttati via, conviene sempre e comunque fare un mutuo perché almeno si è proprietari dell'immobile alla fine
L'argomento a) è palesemente falso. Come mostrato dal grafico allegato, in Italia dal 1993 al 1998 il mercato immobiliare in termini reali (cioè depurati dall'inflazione) è sceso mediamente di circa il 30%. Dal momento che per sua natura tale mercato è poco trasparente, è verosimile anche un calo di proporzioni maggiori. Inoltre ricordiamo che negli anni 90 il mercato dei mutui non era arrivato agli eccessi dei giorni nostri.
Da un ragionamento superficiale, l'argomento b) sembrerebbe inattaccabile. Un'analisi più approfondita rivela invece che esso è vero soltanto in determinate condizioni di mercato (condizioni diametralmente opposte a quelle attuali), e mostra come un mutuo acceso nel momento sbagliato su una quota rilevante (>80%) del valore dell'immobile potrebbe portare l'ingenuo contraente alla bancarotta in pochi anni.
Il problema, ben noto nel mondo anglosassone (laddove la cultura economica finanziaria è molto più diffusa rispetto a noi) è quello del "negative equity", che spiego con un esempio.
Supponiamo di acquistare un immobile al top del ciclo immobiliare facendo un mutuo sul 100% del valore (es: 180000 Euro) di durata trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata va principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente. Dopo 4 anni, infatti, abbiamo rimborsato appena circa il 7% del capitale. Nel frattempo l'immobile però si è svalutato, supponiamo in maniera conservativa, del 25%. Questo vuol dire che il nostro bilancio è in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.
Questo non è un "esercizio contabile" astratto, ma ha risvolti molto concreti. Se noi volessimo chiudere la posizione (ad esempio perché i tassi sono aumentati e la rata è insostenibile) ed andare in affitto, oltre alla vendita dell'immobile dovremmo tirar fuori la quota di capitale che manca, che sommata a penali e spese varie porterebbe ad un esborso di oltre 40000 Euro. Cash, ovviamente. Se fossimo andati in affitto dall'inizio, invece, il nostro bilancio sarebbe nullo. Meglio 0 che -40000.
Se invece riusciamo a pagare tutte le rate, semplicemente regaliamo quei soldi alla banca.
Quindi l'argomento b) potrebbe essere così riformulato: i soldi spesi in affitto sono buttati via, ma facendo il mutuo sbagliato al momento sbagliato, si rischia di buttarne via molti, ma molti di più.
La stragrande maggioranza delle persone che contrae mutui simili non è neanche lontanamente consapevole dei rischi che corre. E le banche se ne aprofittano. Dal loro punto di vista, infatti, il credito che vantano presso l'ingenuo mutuatario non si svaluta ed è garantito dall'immobile (ed eventualmente dalla firma di papà).
Vi sono inoltre altre due questioni che richiamo brevemente:
rischio tassi: solo un illuso può pensare che i tassi rimangano a questi livelli. Purtroppo le statistiche confermano che il parco buoi dei mutui a tasso variabile è molto numeroso, circa il 75% del totale.
mutui a rata costante ("mutuo affitto"): questi oltre ai problemi sopra descritti, nascondono un'insidia pericolosissima: se i tassi aumentano, può succedere che la rata (costante) non copra nemmeno la quota interessi, e quindi l'ammortamento diventa negativo. In altre parole, il debito contratto con la banca aumenta invece di diminuire.
Le banche e gli immobiliaristi, complice la sfiducia nella borsa ed i tassi manipolati al ribasso per lungo tempo, hanno organizzato un "pacco" colossale da rifilare all'ingenuo parco buoi.
Ma c'è una parte della storia che non viene raccontata. E che può rivelarsi brutta, molto brutta, fino a trasformare il sogno in un terribile incubo.
Andiamo per ordine.
Gli argomenti che immobiliaristi e banche usano per convincere la gente ad acquistare una casa, anche quando il mercato è ai massimi, sono essenzialmente i seguenti:
a) il mercato immobiliare non scende mai, al massimo si ferma per un po'
b) i soldi spesi in affitto sono sempre buttati via, conviene sempre e comunque fare un mutuo perché almeno si è proprietari dell'immobile alla fine
L'argomento a) è palesemente falso. Come mostrato dal grafico allegato, in Italia dal 1993 al 1998 il mercato immobiliare in termini reali (cioè depurati dall'inflazione) è sceso mediamente di circa il 30%. Dal momento che per sua natura tale mercato è poco trasparente, è verosimile anche un calo di proporzioni maggiori. Inoltre ricordiamo che negli anni 90 il mercato dei mutui non era arrivato agli eccessi dei giorni nostri.
Da un ragionamento superficiale, l'argomento b) sembrerebbe inattaccabile. Un'analisi più approfondita rivela invece che esso è vero soltanto in determinate condizioni di mercato (condizioni diametralmente opposte a quelle attuali), e mostra come un mutuo acceso nel momento sbagliato su una quota rilevante (>80%) del valore dell'immobile potrebbe portare l'ingenuo contraente alla bancarotta in pochi anni.
Il problema, ben noto nel mondo anglosassone (laddove la cultura economica finanziaria è molto più diffusa rispetto a noi) è quello del "negative equity", che spiego con un esempio.
Supponiamo di acquistare un immobile al top del ciclo immobiliare facendo un mutuo sul 100% del valore (es: 180000 Euro) di durata trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata va principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente. Dopo 4 anni, infatti, abbiamo rimborsato appena circa il 7% del capitale. Nel frattempo l'immobile però si è svalutato, supponiamo in maniera conservativa, del 25%. Questo vuol dire che il nostro bilancio è in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.
Questo non è un "esercizio contabile" astratto, ma ha risvolti molto concreti. Se noi volessimo chiudere la posizione (ad esempio perché i tassi sono aumentati e la rata è insostenibile) ed andare in affitto, oltre alla vendita dell'immobile dovremmo tirar fuori la quota di capitale che manca, che sommata a penali e spese varie porterebbe ad un esborso di oltre 40000 Euro. Cash, ovviamente. Se fossimo andati in affitto dall'inizio, invece, il nostro bilancio sarebbe nullo. Meglio 0 che -40000.
Se invece riusciamo a pagare tutte le rate, semplicemente regaliamo quei soldi alla banca.
Quindi l'argomento b) potrebbe essere così riformulato: i soldi spesi in affitto sono buttati via, ma facendo il mutuo sbagliato al momento sbagliato, si rischia di buttarne via molti, ma molti di più.
La stragrande maggioranza delle persone che contrae mutui simili non è neanche lontanamente consapevole dei rischi che corre. E le banche se ne aprofittano. Dal loro punto di vista, infatti, il credito che vantano presso l'ingenuo mutuatario non si svaluta ed è garantito dall'immobile (ed eventualmente dalla firma di papà).
Vi sono inoltre altre due questioni che richiamo brevemente:
rischio tassi: solo un illuso può pensare che i tassi rimangano a questi livelli. Purtroppo le statistiche confermano che il parco buoi dei mutui a tasso variabile è molto numeroso, circa il 75% del totale.
mutui a rata costante ("mutuo affitto"): questi oltre ai problemi sopra descritti, nascondono un'insidia pericolosissima: se i tassi aumentano, può succedere che la rata (costante) non copra nemmeno la quota interessi, e quindi l'ammortamento diventa negativo. In altre parole, il debito contratto con la banca aumenta invece di diminuire.
Le banche e gli immobiliaristi, complice la sfiducia nella borsa ed i tassi manipolati al ribasso per lungo tempo, hanno organizzato un "pacco" colossale da rifilare all'ingenuo parco buoi.